Cassazione Civile, Ordinanza n. 07222/2026 del 25/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da lavori eseguiti in un edificio condominiale sulla scala di accesso dal piano terra al primo piano e sul vano sottoscala. In primo grado il tribunale, accogliendo parzialmente la domanda della condomina del primo piano, aveva ordinato ai convenuti di ripristinare la prima rampa di scale, il sottoscala e alcuni gradini posti al piano terreno. In appello, su impugnazione principale dei convenuti e incidentale della condomina sulle spese, la corte territoriale ha riformato solo la parte relativa al sottoscala e agli scalini del piano terreno, ritenendo che i convenuti, avendo acquistato il piano terra, fossero proprietari anche del sottoscala e che la modifica della scala costituisse innovazione illegittima solo per il profilo della fruibilità del bene comune. La ricorrente principale ha proposto tre motivi: 1) violazione dell'art. 1117 c.c., sostenendo che il sottoscala dovesse presumersi comune e che la corte d'appello avesse erroneamente attribuito ai resistenti la proprietà esclusiva del vano; 2) violazione degli artt. 116 c.p.c. e 2700 c.c., per non avere attribuito agli atti notarili da lei richiamati piena prova della comproprietà del sottoscala fino a querela di falso; 3) censura sulla compensazione totale delle spese di lite, assumendo che la riforma delle spese in appello fosse stata disposta oltre i limiti dell'impugnazione. I resistenti hanno resistito con controricorso e hanno proposto ricorso incidentale, ma questo è stato dichiarato tardivo e non depositato nei termini.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo del ricorso principale, ha rigettato il secondo e ha dichiarato assorbito il terzo. Ha inoltre dichiarato improcedibile il controricorso contenente il ricorso incidentale, rilevando sia la tardività della notificazione sia il mancato deposito nei termini. La sentenza d'appello è stata cassata limitatamente al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Palermo in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. È stata altresì data applicazione al contributo unificato aggiuntivo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002 nei confronti dei ricorrenti incidentali, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La presunzione di condominialità riguarda anche il vano sottoscala, salvo titolo contrario idoneo a escludere in modo inequivoco la comunione; il bene comune non può essere attribuito alla proprietà esclusiva del singolo solo perché è posto sotto una scala o perché il piano sovrastante/sovrastato è di proprietà esclusiva.

• art. 116 c.p.c.

  La censura è stata ritenuta infondata perché gli atti richiamati non imponevano un diverso apprezzamento probatorio da parte del giudice di merito rispetto alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.

• art. 2700 c.c.

  L'efficacia di prova legale dell'atto pubblico è limitata agli elementi estrinseci dell'atto e non si estende al contenuto delle dichiarazioni, che possono essere contrastate con ogni mezzo di prova senza querela di falso.

• art. 370 c.p.c.

  Nel regime applicabile ratione temporis, il controricorso contenente ricorso incidentale notificato e depositato oltre i termini è dichiarato improcedibile e, se concorre con una causa di inammissibilità, prevale la declaratoria di improcedibilità.

• art. 369 c.p.c.

  Il mancato o tardivo deposito del ricorso/controricorso determina improcedibilità e preclude l'esame del gravame anche ai fini della sola inammissibilità.

• art. 325 c.p.c.

  È richiamato solo per il principio del concorso tra inammissibilità e improcedibilità, con prevalenza di quest'ultima.

• art. 326 c.p.c.

  È richiamato solo per il principio del concorso tra inammissibilità e improcedibilità, con prevalenza di quest'ultima.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dei ricorrenti incidentali, se dovuto.

Massime di principio

• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. opera anche per il vano sottoscala e per gli spazi tecnici o di servizio funzionalmente destinati all'uso comune; può essere superata solo da un titolo idoneo, dal quale risulti in modo inequivoco l'esclusione della comunione.
• Quando un condomino rivendica la proprietà esclusiva di un bene compreso tra quelli normalmente comuni ex art. 1117 c.c., l'onere di provare il titolo contrario grava su chi afferma l'esclusività; non basta il generico richiamo ai propri atti di acquisto o a quelli dei danti causa, se non emergono elementi decisivi di deroga alla comunione.
• L'atto pubblico fa piena prova soltanto della provenienza e delle attestazioni rese davanti al pubblico ufficiale, non del contenuto sostanziale delle dichiarazioni documentate, che restano liberamente contestabili senza querela di falso.
• Nel giudizio di cassazione, il controricorso con ricorso incidentale notificato o depositato oltre i termini è improcedibile; se coesiste una possibile causa di inammissibilità, l'improcedibilità prevale e impedisce l'esame del ricorso incidentale.
• L'allocazione proprietaria del bene posto sotto una scala non può essere desunta automaticamente dalla proprietà esclusiva della rampa o del piano adiacente, perché l'accessorietà o incorporazione richiede una unione fisica e funzionale tale da escludere l'autonoma utilizzazione del bene sottostante.

Come è indicizzato