Sentenza del 08/06/2018 n. 339 - Comm. Trib. Prov. Brescia

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava l'imponibilità ai fini IRPEF dei canoni di locazione non percepiti, sostenendo che l'assenza di incasso effettivo escludesse la tassazione. La controversia riguardava in particolare una locazione commerciale: per gli immobili a uso diverso dall'abitazione, il reddito fondiario resta imponibile in base all'esistenza del contratto e non all'effettiva percezione dei canoni, salvo che il rapporto sia risolto o che si sia definito il procedimento di convalida dello sfratto.

La decisione

La pretesa fiscale è stata ritenuta fondata. I canoni relativi a una locazione commerciale continuano a concorrere alla formazione del reddito imponibile finché il contratto è giuridicamente in essere, anche se il conduttore non paga. L'obbligo impositivo cessa, per il futuro, con la risoluzione del contratto oppure con la definizione del procedimento di convalida dello sfratto; la sola morosità o il mancato incasso non sono sufficienti a escludere la tassazione.

Norme richiamate

• Disciplina IRPEF dei redditi fondiari e dei fabbricati

  I redditi sono imponibili ai fini IRPEF finché il contratto risulta essere in vita, anche quando i canoni non risultano percepiti.

  Per le locazioni a uso diverso dall'abitazione, il reddito del fabbricato è determinato secondo il criterio della titolarità e dell'esistenza del rapporto locatizio, non secondo il criterio di cassa. Pertanto, il mancato pagamento dei canoni non elimina automaticamente l'imponibilità.

• Norme sulla risoluzione del contratto di locazione

  L'imponibilità prosegue fino a che non intervenga la risoluzione del contratto stesso.

  La cessazione dell'obbligo fiscale richiede la cessazione giuridica del contratto, non la mera interruzione di fatto dei pagamenti.

• Procedimento per convalida di sfratto per morosità

  L'imponibilità prosegue fino a che non si definisca il procedimento per convalida di sfratto.

  La definizione del procedimento di sfratto costituisce il momento rilevante per interrompere, per il futuro, l'imputazione fiscale dei canoni, anche se il contratto non è stato formalmente risolto in precedenza.

Massime di principio

• Nelle locazioni a uso commerciale o comunque diverso dall'abitazione, il proprietario deve normalmente dichiarare i canoni maturati finché il contratto rimane valido, anche in presenza di morosità del conduttore.
• La mancata percezione del canone, da sola, non basta a escludere l'IRPEF: occorre una risoluzione del contratto o la definizione del procedimento di convalida dello sfratto.
• È importante documentare tempestivamente la risoluzione contrattuale o l'avvio e la conclusione della procedura di sfratto, perché tali eventi possono determinare il momento da cui cessano le pretese fiscali sui canoni futuri.
• La regola va distinta dalle eventuali discipline speciali previste per le locazioni abitative e dalle modifiche normative applicabili al periodo d'imposta considerato; prima di presentare la dichiarazione è quindi necessario verificare la normativa vigente e la giurisprudenza pertinente.