Cassazione Civile, Ordinanza n. 14307/2026 del 14/05/2026

Esito

La controversia

La controversia riguarda due condomìni confinanti e alcuni condomini di uno di essi, rimasti contumaci, in ordine all’esistenza di un preteso diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile con facoltà di sosta su via Vigliena, nonché alla rimozione di ostacoli apposti dal resistente all’accesso dalla strada. In primo grado era stata accolta la domanda di accertamento della servitù e ordinata la rimozione di una sbarra telecomandata e di presidi metallici, oltre ad accogliere una riconvenzionale di arretramento di dissuasori. In appello il ricorrente aveva contestato sia la legittimazione processuale dell’amministratore e la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei singoli condomini, sia la mancanza di prova del titolo costitutivo della servitù, sia la rilevanza attribuita ad un atto notarile del 1935 e alla CTU, sia infine l’erroneo uso del principio secondo cui la mera esistenza di opere visibili e permanenti non costituirebbe servitù. In Cassazione il ricorrente ha riproposto cinque motivi: 1) nullità del giudizio per mancata partecipazione dei singoli condomini del condominio avversario; 2) violazione delle regole sull’onere della prova nell’actio confessoria servitutis; 3) errata valorizzazione dell’atto notarile del 1935; 4) errata interpretazione della documentazione e recezione della CTU sulla natura privata di via Vigliena; 5) violazione dell’art. 1079 c.c. per avere attribuito valore costitutivo alla mera esistenza di opere visibili e permanenti.

La decisione

La Corte ha respinto il primo motivo, ritenendo sufficiente la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio nelle liti aventi ad oggetto interessi comuni e non necessario il litisconsorzio dei singoli condomini nella specifica fattispecie, poiché la domanda era una actio confessoria servitutis diretta alla rimozione di ostacoli frapposti all’esercizio di un asserito diritto reale e non incideva sulle opere comuni utilizzate per l’esercizio della servitù. Ha invece accolto il secondo motivo, affermando che, nell’actio confessoria servitutis, l’onere di provare l’esistenza del titolo costitutivo della servitù grava sull’attore, che non può limitarsi a contestare la proprietà esclusiva del convenuto sulla strada interessata. Per effetto dell’accoglimento del secondo motivo, i motivi terzo, quarto e quinto sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1130 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la legittimazione dell’amministratore, ma la Corte non ne ha tratto una diversa regola rispetto alla legittimazione passiva dell’amministratore nelle liti su interessi comuni.

• art. 1131 c.c.

  La legittimazione passiva dell’amministratore nelle liti aventi ad oggetto interessi comuni dei condomini opera anche per azioni di accertamento e di condanna, senza necessità di chiamare in giudizio tutti i condomini, salvo che la controversia incida sui loro diritti individuali sulle opere comuni.

• art. 102 c.p.c.

  Invocato per sostenere il litisconsorzio necessario dei singoli condomini, ma il motivo è stato ritenuto infondato.

• art. 354 c.p.c.

  Richiamato per dedurre la nullità e la necessità di rinvio al primo giudice, ma la Corte ha escluso la necessità di integrazione del contraddittorio nella specie.

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  La Corte ha rilevato che la doglianza sul primo motivo atteneva in realtà a una nullità processuale, più correttamente riconducibile al n. 4.

• art. 360, primo comma, n. 4 c.p.c.

  Ritenuto il corretto parametro di censura per dedurre nullità della sentenza e del procedimento per omessa partecipazione di litisconsorti necessari.

• art. 1079 c.c.

  Nell’actio confessoria servitutis l’attore deve provare l’esistenza della servitù; la mera presenza di ostacoli non basta a fondare il diritto. La Corte richiama inoltre che la sola esistenza di opere visibili e permanenti non integra di per sé un autonomo modo di acquisto della servitù.

• art. 2697 c.c.

  L’onere probatorio dell’esistenza del diritto di servitù grava su chi agisce in confessoria; non può essere invertito facendo discendere l’accoglimento dalla sola mancata prova della titolarità esclusiva del convenuto sulla strada.

• art. 1372 c.c.

  Richiamato per contestare la rilevanza di un atto notarile risalente, ma la censura è rimasta assorbita.

• artt. 1362 e 1367 c.c.

  Richiamati per contestare l’interpretazione dell’atto notarile del 1935, ma i motivi relativi sono stati assorbiti.

Massime di principio

• Nell’actio confessoria servitutis l’attore deve dimostrare in modo rigoroso il titolo costitutivo della servitù invocata, perché il fondo asseritamente servente si presume libero da pesi e limitazioni.
• La mancata prova della proprietà esclusiva del convenuto sul bene interessato non equivale a prova dell’esistenza della servitù in favore dell’attore, né consente di invertire l’onere probatorio.
• Nelle liti aventi ad oggetto interessi comuni del condominio, l’amministratore è normalmente legittimato a stare in giudizio senza necessità di chiamare tutti i condomini; il litisconsorzio necessario dei singoli proprietari sorge solo quando la decisione incide sui loro diritti individuali.
• La sola presenza di opere visibili e permanenti o di meri indici fattuali non costituisce, da sola, un autonomo modo di acquisto della servitù, occorrendo sempre un titolo idoneo o un diverso fatto acquisitivo provato.
• Quando il motivo accolto impone una nuova valutazione della prova e dell’onere probatorio, gli altri motivi che dipendono logicamente da tale verifica restano assorbiti.

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