Cassazione Civile, Sentenza n. 12642/2020 del 25/06/2020

Esito

La controversia

La società assuntrice, con citazione notificata il 1° dicembre 2004, chiese al Tribunale di Catania, sezione distaccata di Mascalucia, il rilascio della terrazza di copertura di uno stabile, assumendone l’occupazione senza titolo, nonché un’indennità per la detenzione e il pagamento degli oneri condominiali. Uno dei coniugi convenuti dedusse di avere stipulato con la società poi fallita un preliminare di vendita della terrazza, insieme alla moglie, per Lire 60.000.000: Lire 25.000.000 erano state versate alla sottoscrizione, Lire 10.000.000 il 30 settembre 1993 e il saldo il 20 febbraio 1994, nonostante il definitivo dovesse essere stipulato entro il 28 febbraio 1994. I promissari acquirenti dedussero inoltre di essere stati immessi nel possesso e domandarono, in via riconvenzionale, l’esecuzione specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. La società promittente venditrice fu dichiarata fallita l’11 marzo 1998; nel 2003 fu omologato il concordato fallimentare proposto dalla società ricorrente. Il Tribunale respinse la domanda di rilascio e trasferì la terrazza ai coniugi con sentenza sostitutiva del definitivo; la Corte d’appello di Catania, con sentenza n. 1268/2015 depositata il 21 luglio 2015 e notificata il 29 luglio 2015, respinse l’appello della società. In cassazione la società ha articolato cinque motivi: 1) violazione dell’art. 135 L. fall., perché il concordato avrebbe limitato la responsabilità dell’assuntore verso creditori non concorrenti e non conoscibili; 2) violazione dell’art. 72, quarto comma, L. fall., sostenendo che l’opzione del curatore presupponesse una richiesta nell’ambito della procedura; 3) violazione degli artt. 2741 c.c. e 111 L. fall., per lesione della par condicio creditorum e per l’applicazione della disciplina del contratto preliminare a un rapporto non conosciuto dal curatore, oltre alla dedotta mancata trascrizione del preliminare; 4) violazione degli artt. 2934 e 2946 c.c., per omesso rilievo della prescrizione del diritto nascente dal preliminare, che la ricorrente affermava di avere eccepito nei gradi di merito; 5) violazione dell’art. 2644, secondo comma, c.c., per omessa pronuncia sull’efficacia della trascrizione eseguita dall’assuntore dopo l’omologazione del concordato.

La decisione

La Cassazione ha accolto i primi tre motivi, esaminati congiuntamente, e ha dichiarato assorbiti il quarto e il quinto. Ha chiarito che la domanda ex art. 2932 c.c. è personale e ha per oggetto l’obbligazione di concludere il definitivo, non il bene in sé: l’assuntore, che aveva agito allegando di essere divenuto proprietario del bene, non era per ciò solo subentrato nel rapporto obbligatorio dedotto dai promissari acquirenti. L’art. 72, quarto comma, L. fall. si applica anche al preliminare non ancora eseguito e il curatore può scegliere tra esecuzione e scioglimento fino al passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c.; né il pagamento del prezzo né l’immissione nel possesso equivalgono al trasferimento della proprietà e impediscono tale scelta. La Corte d’appello non poteva dunque ritenere sufficiente il mancato esercizio dell’opzione del curatore né considerare automaticamente trasferito all’assuntore il rapporto contrattuale: occorreva accertare puntualmente se la proposta di concordato, recepita nella sentenza di omologazione, contenesse uno specifico impegno del fallimento e una cessione pro soluto del patrimonio idonei a fondare l’esercizio in via surrogatoria da parte dell’assuntore, nonché verificare l’eventuale scelta del curatore, anche desumibile da atti concludenti, con motivazione coerente. Di conseguenza non poteva essere confermata, senza tali accertamenti, la pronuncia di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  In proposito è opportuno ricordare che l’azione diretta alla coattiva esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare una vendita ai sensi dell’art. 2932 c.c., non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene di pertinenza del promittente alienante, onde tale azione deve essere esperita soltanto nei confronti di chi ha assunto una simile obbligazione.

  L’azione di esecuzione specifica del preliminare ha natura personale e va proposta contro chi ha assunto l’obbligo di stipulare il definitivo; il suo oggetto è l’obbligazione di trasferimento e non il bene considerato autonomamente.

• art. 72, comma 4, L. fall.

  Tornando alla tematica della L. Fall., art. 72, devesi quindi riconoscere che l’esecuzione del contratto preliminare suscettibile di esplicare rilevanza ostativa all’esercizio della facoltà di scioglimento unilaterale conferita al curatore è solo quella che si concreta nella spontanea stipulazione del contratto definitivo, o, in alternativa, nella statuizione giudiziale, passata in giudicato, avente la natura e l’effetto suindicato.

  La facoltà del curatore di sciogliersi dal preliminare resta esercitabile finché non sia intervenuto il definitivo o una sentenza ex art. 2932 c.c. passata in giudicato. Il pagamento del prezzo e l’immissione nel possesso, da soli, non costituiscono esecuzione traslativa idonea a precluderla.

• art. 111 c.p.c.

  Ne discende che la DRAS Costruzioni, che aveva proposto l’azione per essere subentrata, con l’omologazione del concordato, nella proprietà del bene, avvenuto il trasferimento in capo all’assuntrice, non era affatto subentrata nel diritto controverso di cui al dedotto preliminare ai sensi dell’art. 111 c.p.c., ma, secondo la sua stessa prospettazione, nella proprietà del predetto bene, ovvero in un diritto diverso da quello dedotto nel presente giudizio dalla originaria parte convenuta.

  L’acquisto della proprietà del bene da parte dell’assuntore non comporta, di per sé, successione nel distinto rapporto obbligatorio derivante dal preliminare e controverso nel giudizio.

• art. 2645-bis c.c.

  Invero le obbligazioni nascenti dal contratto preliminare possono ritenersi integralmente soddisfatte soltanto con il trasferimento del diritto di proprietà della cosa e del tutto irrilevante si palesa, in tema di accertamento della sussistenza o meno dell’avvenuto effetto traslativo inter partes, il richiamo all’art. 2645 bis c.c., introdotto con il D.L. 31 dicembre 1996, n. 669, art. 3, convertito in L. 28 febbraio 1997, n. 30, proprio per i contratti preliminari.

  La trascrizione del preliminare tutela sul piano dell’opponibilità, ma non produce l’effetto traslativo della proprietà né dimostra che le obbligazioni del preliminare siano state integralmente adempiute.

• art. 2652, n. 2, c.c.

  E nemmeno rileva il fatto che la trascrizione della domanda faccia sì che la trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre prevalga sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il convenuto dopo la trascrizione della domanda stessa (art. 2652 c.c., n. 2), potendo -ovviamente – tale retroattività della trascrizione della sentenza di accoglimento della domanda in tal senso formulata esplicare effetto solo se ed in quanto la sentenza stessa possa essere legittimamente pronunciata.

  L’effetto prenotativo della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. opera soltanto se la sentenza di accoglimento può essere legittimamente pronunciata e non supera la verifica dei presupposti sostanziali della domanda.

• art. 72 L. fall.

  A tal fine non rilevano invece il pagamento del prezzo e l’immissione nel possesso del bene antecedenti al trasferimento, che rappresentano solo effetti formalmente connessi al contratto preliminare ma sostanzialmente prodromici e anticipatori dell’assetto di interessi prefigurato nella prevista stipulazione del contratto definitivo e con questa destinato ad essere attuato.

  Il pagamento anticipato e il possesso non equivalgono al trasferimento del bene e non impediscono al curatore di esercitare la facoltà di scelta prevista dalla disciplina concorsuale.

• art. 2643, n. 14, c.c.

  E in materia immobiliare tale previsione trova riscontro, nel sistema codicistico, in quella, di cui all’art. 2643 n. 14, nella trascrizione delle “sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.”

  La sentenza costitutiva che sostituisce il definitivo rientra tra gli atti soggetti a trascrizione perché costituisce o trasferisce diritti immobiliari; la trascrizione riguarda gli effetti della sentenza, non trasforma il preliminare in un contratto traslativo.

Massime di principio

• L’azione prevista dall’art. 2932 c.c. è personale: mira all’adempimento dell’obbligo di concludere il contratto definitivo e deve essere proposta contro il soggetto che ha assunto tale obbligo, non contro chi sia divenuto proprietario del bene per un titolo diverso.
• Nel fallimento del promittente venditore, la disciplina dell’art. 72, quarto comma, L. fall. si applica anche al preliminare non ancora eseguito; il curatore può scegliere tra esecuzione e scioglimento fino alla stipulazione del definitivo o al passaggio in giudicato della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
• Il pagamento integrale del prezzo e l’immissione nel possesso, se anteriori al trasferimento della proprietà, non equivalgono all’esecuzione del preliminare e non precludono la facoltà di scelta del curatore.
• La trascrizione del preliminare o della domanda ex art. 2932 c.c. rileva ai fini dell’opponibilità e della priorità nei confronti dei terzi, ma non produce da sola il trasferimento della proprietà né rende legittimamente accoglibile la domanda.
• Il subentro dell’assuntore nella proprietà dei beni della società fallita non comporta automaticamente il subentro nel rapporto obbligatorio derivante da un preliminare: occorre accertare il contenuto delle clausole del concordato omologato e gli eventuali impegni assunti dal fallimento, nonché verificare l’esercizio della scelta del curatore, anche attraverso atti concludenti.

Come è indicizzato