Cassazione Civile, Ordinanza n. 20535/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

La controversia trae origine dall'impugnazione di una delibera assembleare con cui il condominio aveva deliberato lavori di manutenzione straordinaria sulla copertura dei vani autorimesse di due edifici, la scelta dell'impresa esecutrice e la nomina dei tecnici per direzione lavori e sicurezza. Il condomino aveva contestato: a) la convocazione dell'assemblea per asserita violazione del termine minimo di cinque giorni previsto dall'art. 66 disp. att. c.c.; b) la mancanza, nel verbale assembleare, di allegati relativi ai preventivi/offerte esaminate e al computo metrico, ritenuta lesiva del controllo dei condomini; c) l'illegittimità del riparto delle spese e della nomina del coordinatore della sicurezza. I primi due gradi avevano rigettato l'impugnazione. In cassazione il ricorrente ha articolato tre motivi: violazione degli artt. 1136 c.c. e 66 disp. att. c.c. per avere la corte territoriale ritenuto sufficiente, ai fini del termine dilatorio, la prova della ricezione dell'avviso all'indirizzo del destinatario; violazione degli artt. 1136 e 1130 c.c. per l'omessa allegazione al verbale dei documenti esaminati; violazione degli artt. 1123, 1125, 1421 e 1422 c.c. per l'inammissibilità della doglianza sul criterio di riparto, che il ricorrente assumeva essere nullità rilevabile d'ufficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato che, ai fini del rispetto del termine di convocazione di cui all'art. 66 disp. att. c.c., è sufficiente la prova del pervenimento dell'avviso all'indirizzo del destinatario ex art. 1335 c.c., e che, se la raccomandata non è consegnata per assenza del destinatario, rileva la data di rilascio dell'avviso di giacenza. Ha inoltre escluso che esista un obbligo di legge di allegare al verbale i documenti esaminati in assemblea, osservando che il verbale era comunque chiaro e analitico e che i condomini potevano visionare la documentazione presso l'amministratore. Infine, ha ritenuto corretta la declaratoria di inammissibilità della censura sul riparto spese, perché non proposta in primo grado; la delibera contestata riguardava la ripartizione in concreto delle spese e non la modifica generale e futura dei criteri legali di riparto, sicché era soggetta al termine di decadenza dell'art. 1137, comma 2, c.c. La successiva conferma assembleare non impugnata ha reso comunque superflua ogni ulteriore richiesta di cessazione della materia del contendere. Il ricorrente è stato condannato alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 66 disp. att. c.c.

  Il termine dilatorio di cinque giorni per la convocazione dell'assemblea è rispettato se si prova che l'avviso è pervenuto all'indirizzo del destinatario; in caso di mancata consegna per assenza, rileva la data dell'avviso di giacenza quale momento idoneo a consentire il ritiro.

• art. 1335 c.c.

  La presunzione di conoscenza degli atti unilaterali recettizi opera quando l'avviso perviene all'indirizzo del destinatario; nel caso della raccomandata non consegnata per assenza, conta la data di rilascio dell'avviso di giacenza.

• art. 1136 c.c.

  Non impone l'allegazione al verbale dei documenti esaminati in assemblea; è sufficiente una verbalizzazione chiara e analitica dell'attività svolta e delle decisioni assunte.

• art. 1130 c.c.

  L'assenza di allegati al verbale non integra di per sé violazione degli obblighi dell'amministratore, potendo i condomini visionare la documentazione presso l'amministratore.

• art. 1123 c.c.

  La contestazione di un criterio concreto di riparto delle spese, adottato nell'ambito delle attribuzioni assembleari, è soggetta alla disciplina dell'annullabilità e al termine di decadenza dell'impugnazione.

• art. 1125 c.c.

  Richiamato dal ricorrente come norma di riparto, ma la Corte ha ricondotto la doglianza alla categoria dell'impugnazione di una delibera di riparto concreto, non alla modifica generale dei criteri legali.

• art. 1421 c.c.

  La rilevabilità d'ufficio della nullità è esclusa quando la delibera concerna la ripartizione concreta delle spese e sia quindi soltanto annullabile.

• art. 1422 c.c.

  La pretesa nullità non ricorre nel caso di specie, sicché non opera il regime di imprescrittibilità/rilevabilità proprio delle nullità.

• art. 1137, comma 2, c.c.

  Le delibere di riparto concreto delle spese adottate in violazione dei criteri legali o convenzionali sono annullabili e devono essere impugnate nel termine di decadenza.

• art. 1135, nn. 2) e 3), c.c.

  L'assemblea non può, a maggioranza, stabilire o modificare per il futuro i criteri generali di ripartizione delle spese; tale materia esula dalle sue attribuzioni.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo pari al contributo unificato se dovuto.

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  Richiamato in relazione all'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Ai fini della validità della convocazione assembleare condominiale, il rispetto del termine dilatorio va verificato con riferimento al momento in cui l'avviso perviene all'indirizzo del destinatario, non necessariamente alla sua materiale lettura; se la consegna non avviene per assenza del destinatario, la data dell'avviso di giacenza è idonea a segnare tale pervenimento.
• Il verbale assembleare non è tenuto, salvo diversa previsione, ad allegare i preventivi o gli altri documenti esaminati; è sufficiente che riporti in modo chiaro e analitico lo svolgimento della discussione e la decisione assunta, restando ferma la possibilità dei condomini di accedere alla documentazione presso l'amministratore.
• La delibera che ripartisce in concreto le spese tra i condomini, anche se adottata in violazione dei criteri legali o convenzionali, è in linea di principio annullabile e non nulla; l'impugnazione deve quindi essere proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c.
• La nullità è configurabile solo quando l'assemblea, a maggioranza, stabilisca o modifichi per il futuro i criteri generali di riparto delle spese, poiché in tal caso la deliberazione esorbita dalle attribuzioni dell'organo assembleare.

Come è indicizzato