Sentenza del 03/06/2019 n. 3377 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria contestava l'esclusione da tassazione della plusvalenza derivante dalla vendita dell'immobile effettuata entro cinque anni dall'acquisto. Secondo l'ufficio, mancava la prova che l'immobile fosse stato adibito ad abitazione principale, anche perché il contribuente non vi aveva trasferito formalmente la residenza anagrafica. I contribuenti sostenevano invece di avere utilizzato personalmente l'immobile come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso e di non avere potuto abitare negli altri immobili di proprietà, in quanto interessati da importanti lavori di ristrutturazione o assegnati al coniuge separato.

La decisione

La Commissione tributaria ha respinto l'appello dell'ufficio e confermato la decisione di primo grado favorevole ai contribuenti. È stato ritenuto sufficientemente provato che l'immobile fosse stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo compreso tra acquisto e vendita e per esigenze personali dell'acquirente. Il mancato trasferimento della residenza anagrafica non è stato considerato decisivo, poiché il contribuente aveva dimostrato l'impossibilità concreta di insediarsi negli altri immobili di proprietà. Di conseguenza, la plusvalenza non è stata assoggettata a tassazione IRPEF. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• d.P.R. 917/1986, art. 67 (TUIR)

  La plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni è soggetta a imposizione, salvo il caso in cui l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione.

  La vendita infraquinquennale fa presumere un intento speculativo, ma la presunzione è superata quando il contribuente dimostra che l'immobile è stato destinato, per la maggior parte del periodo, ad abitazione principale e a uso personale proprio o dei familiari. La residenza anagrafica non costituisce l'unico elemento decisivo: rileva soprattutto l'effettivo utilizzo dell'immobile.

• Cassazione civile, sentenza n. 18846/2003

  L'immobile deve essere stato adibito ad abitazione principale del cedente per la maggior parte del periodo intercorrente tra l'acquisto e la cessione.

  L'esclusione della tassazione della plusvalenza richiede sia il rispetto del requisito temporale, sia la destinazione dell'immobile a uso personale dell'acquirente o dei suoi familiari secondo criteri oggettivi.

Massime di principio

• La vendita di un immobile entro cinque anni dall'acquisto non comporta automaticamente la tassazione della plusvalenza: il contribuente può evitare l'imposizione provando che l'immobile è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.
• L'effettiva destinazione abitativa e personale può prevalere sulla residenza anagrafica formale, purché sia dimostrata con elementi oggettivi e coerenti.
• Quando il contribuente possiede altri immobili, deve spiegare e provare perché non potevano essere concretamente utilizzati come abitazione principale, ad esempio per lavori di ristrutturazione rilevanti o per l'indisponibilità derivante da situazioni familiari.
• L'onere della prova dell'uso dell'immobile come abitazione principale grava sul contribuente; sono quindi importanti documenti e circostanze concrete che dimostrino l'effettiva abitazione e l'impossibilità di utilizzare altri immobili.
• La valutazione dipende dalle circostanze specifiche del caso: l'assenza di residenza anagrafica può essere superata, ma non è sufficiente dichiarare genericamente di avere abitato l'immobile.