Cassazione Civile, Sentenza n. 15632/2026 del 21/05/2026

Esito

La controversia

Controversia derivante da un contratto preliminare di vendita immobiliare (27/07/2016) su terreno edificabile a Jesolo per €1.950.000, con caparra di €56.000. L'immobile era gravato da ipoteca a garanzia di un mutuo originario di €1.750.000 con residuo alla data del preliminare di circa €1.550.000; successivamente la ricorrente (Eterna) venne a conoscenza dell'esistenza di rate scadute per €952.711 e sospese l'esecuzione del preliminare invocando il rischio di evizione e la facoltà di sospendere i pagamenti ai sensi degli artt. 1481 e 1460 c.c., chiedendo in via principale l'esecuzione in forma specifica (trasferimento della proprietà con adeguate modalità di pagamento) e in subordine la risoluzione con restituzione della caparra. Tribunale di Venezia e Corte d'appello hanno respinto le domande ritenendo che la promissaria venditrice avesse già informato la compratrice dei problemi e che non sussistesse un pericolo concreto e attuale di evizione idoneo a giustificare la sospensione del pagamento.

La decisione

La Corte Suprema di Cassazione ha rigettato il ricorso di Eterna, confermando la sentenza della Corte d'appello che aveva integralmente respinto le richieste. La Cassazione ha ritenuto infondati e/o inammissibili vari motivi del ricorso (anche per la ricorrenza della "doppia conforme" tra primo e secondo grado), ha confermato che dalle prove (comprese le deposizioni dei testimoni e la comunicazione della banca) risultava la conoscenza preventiva, o comunque l'assenza di un pericolo concreto e attuale di evizione, e che le rassicurazioni della venditrice e la disponibilità comunicata della banca a partecipare al rogito rendevano ingiustificata la sospensione del pagamento. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio in favore della controricorrente, liquidate in €18.200,00 oltre oneri, con distrazione a favore del difensore; dà atto della possibile necessità di versamento di ulteriore contributo unificato ai sensi del d.P.R. n.115/2002.

Norme richiamate

• Codice Civile, art. 1481

  art. 1481, secondo comma, c.c.

  Consente al compratore/promissario acquirente di sospendere il pagamento quando sussiste un "pericolo di rivendica" serio, concreto e attuale; la sospensione è preclusa se tale pericolo era noto al compratore al tempo della vendita o del preliminare.

• Codice Civile, art. 1460

  Principio generale dell'"inadempimento non est adimplendum" (exceptio non adimpleti contractus): la sospensione del pagamento è rimedio di autotutela che deve rispettare la buona fede e richiede pericolo concreto; qui applicato in combinazione con art. 1481 per valutare legittimità della sospensione.

• Codice Civile, art. 1186

  Richiamato nel ricorso con riferimento all'ipotesi di scadenza anticipata del debito in presenza di inadempimento rateale; la Corte ha considerato le conseguenze ma ha ritenuto che le rassicurazioni e la situazione non configurassero pericolo attuale di evizione.

• Codice Civile, artt. 115, 116, 132 (regole sulla motivazione e valutazione della prova)

  art. 115, art. 116, art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  Principi processuali sulla valutazione delle prove e motivazione della decisione: la Corte sottolinea che la valutazione della credibilità dei testimoni è prerogativa del giudice di merito e non sindacabile in cassazione se debitamente motivata.

• Codice Civile, artt. 1337 e 1375

  art. 1337, art. 1375 c.c.

  Richiamati dalla ricorrente in tema di dovere informativo e buona fede nelle trattative; la Corte ha respinto la tesi ritenendo che, alla luce delle risultanze, l'onere informativo non fosse stato violato in modo tale da giustificare la sospensione.

• Codice di Procedura Civile, art. 360

  art. 360, primo comma, nn. 3,4,5 c.p.c.

  Norme che disciplinano i motivi di ricorso per cassazione (omesso esame di fatto decisivo, violazione di norme di diritto, vizio di motivazione); la Corte ha esaminato e/oppure dichiarato inammissibili i motivi alla luce della giurisprudenza su "doppia conforme" e limiti del sindacato di legittimità.

• Codice di Procedura Civile, art. 348-ter (ora art. 360, comma 4)

  art. 348-ter c.p.c. vigente ratione temporis

  Richiamato in relazione al divieto di dedurre omesso esame di fatto decisivo quando le decisioni di primo e secondo grado siano conformi; ha comportato l'inammissibilità di alcune doglianze.

• Codice di Procedura Civile, art. 93

  Norma sulla anticipazione delle spese da parte del soggetto che chiede la distrazione in favore del difensore; applicata nella liquidazione delle spese.

• Codice di Procedura Civile, art. 378

  Regole sulle conclusioni del Pubblico Ministero e memorie illustrative; la Procura generale ha chiesto il rigetto del ricorso.

• d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13

  art. 13, comma 1-quater e comma 1-bis d.P.R. n.115/2002

  Rilevato il possibile obbligo da parte della ricorrente di versare un ulteriore contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione; la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti.

Massime di principio

• La sospensione del pagamento del prezzo ai sensi dell'art. 1481 c.c. richiede un pericolo di rivendica serio, concreto e attuale: non basta un rischio ipotetico o futuro.
• Se il compratore era a conoscenza, o risultano elementi che indicano la conoscenza, del rischio (anche per informazioni ricevute durante le trattative), non può validamente sospendere il pagamento invocando art. 1481.
• Le rassicurazioni del venditore e le comunicazioni o manifestazioni di disponibilità della banca creditrice (es. partecipazione al rogito o possibilità di proroghe) possono escludere il carattere di pericolo attuale e giustificare la prosecuzione dell'esecuzione del preliminare.
• La valutazione della credibilità dei testimoni e delle prove è rimessa al giudice di merito; la Cassazione interviene solo su profili di diritto o su evidenti vizi motivazionali, non per rivalutare la prova.
• Quando primo e secondo grado si conformano nella stessa ricostruzione fattuale e argomentativa, alcune censure in cassazione (es. omesso esame di fatto decisivo) possono risultare inammissibili per la figura della "doppia conforme".
• Il compratore che anticipa spese (caparra, oneri, costi progettuali) deve valutare il rischio di rivendica e, se non può dimostrare l'assenza di conoscenza del pericolo o l'esistenza di un pericolo attuale, corre il rischio di soccombere e di essere condannato alle spese.
• In fase precontrattuale le informazioni rilevanti sullo stato dei vincoli reali devono essere verificate con attenzione: l'omessa o tardiva comunicazione può essere centrale, ma la sua rilevanza dipende dalla prova della conoscenza, dalle rassicurazioni ricevute e dalla concretezza del rischio.