Cassazione Civile, Ordinanza n. 15820/2026 del 22/05/2026

Esito

La controversia

Il condominio aveva agito per ottenere la riduzione in pristino di un intervento edilizio eseguito da due condòmini nel giardino di loro proprietà esclusiva e in aderenza al muro perimetrale dell’edificio: secondo l’ente, il nuovo corpo di fabbrica costituiva un ampliamento dell’appartamento che inglobava un tratto del muro comune e determinava l’illegittima costituzione di una servitù a carico della parte comune, con lesione dei diritti degli altri partecipanti. In subordine era stata chiesta la modifica delle tabelle millesimali. In appello la domanda di riduzione in pristino era stata rigettata e la tabella millesimale modificata. In cassazione il condominio ha dedotto, con due motivi, la violazione degli artt. 1117, 817, 1102 e 1120 c.c., sostenendo che il giardino non era parte comune, che l’opera avrebbe comportato spoglio dei comproprietari e che la costituzione di una servitù su bene comune avrebbe richiesto il consenso unanime dei condòmini.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto i motivi inammissibili ai sensi dell’art. 360-bis c.p.c., poiché la sentenza impugnata si era conformata a un orientamento consolidato: il muro perimetrale è bene destinato al servizio dell’edificio e può essere utilizzato dal singolo solo nei limiti dell’art. 1102 c.c.; l’uso del muro per l’utile di un bene che resti nel complesso condominiale, senza alterazione della destinazione del bene comune né compressione dei diritti altrui, non integra costituzione di servitù. La Corte ha altresì rilevato che, esclusa la servitù, l’aumento volumetrico poteva rilevare solo ai fini della revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c., come già disposto dal giudice d’appello. Il ricorso è stato pertanto respinto in rito, con condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 175 c.p.c.

  richiamato insieme all’art. 127 c.p.c. per affermare il dovere del giudice di evitare attività processuali superflue e assicurare la ragionevole durata del processo

• art. 127 c.p.c.

  richiamato per giustificare la mancata fissazione del termine per l’integrazione del contraddittorio quando il ricorso è prima facie inammissibile

• art. 331 c.p.c.

  la fissazione del termine per integrare il contraddittorio è ritenuta superflua se il ricorso è manifestamente inammissibile

• art. 334 c.p.c.

  l’inammissibilità del ricorso principale rende inefficace l’eventuale impugnazione incidentale tardiva

• art. 360-bis, n. 1, c.p.c.

  consente la declaratoria di inammissibilità quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza consolidata e il ricorso non offre elementi per mutare orientamento

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  norma invocata dai ricorrenti per denunciare violazione di legge nei motivi di ricorso

• art. 1117 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la natura condominiale del muro perimetrale

• art. 817 c.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare che il giardino pertinenziale potesse consentire la configurazione di una servitù esclusa

• art. 1102 c.c.

  regola l’uso della cosa comune da parte del singolo condomino, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso

• art. 1120 c.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione alle innovazioni e ai limiti alle modifiche delle parti comuni

• art. 69, primo comma, n. 2, disp. att. c.c.

  consente la revisione delle tabelle millesimali per mutate condizioni di una parte dell’edificio, tra cui incremento di superficie o di unità immobiliari, quando il mutamento alteri il valore proporzionale per più di un quinto

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02

  impone il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto o inammissibilità del ricorso

• art. 1, comma 17, legge n. 228/12

  norma che ha introdotto il richiamo all’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/02

  parametro per determinare l’ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• In tema di condominio, il muro perimetrale è parte organica dell’edificio e la sua utilizzazione da parte del singolo condomino è consentita solo nei limiti dell’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c., senza alterarne la destinazione e senza comprimere il pari uso altrui.
• La realizzazione di un ampliamento della proprietà esclusiva in aderenza al muro perimetrale non integra automaticamente una servitù se l’intervento non comporta un peso reale in favore di un bene estraneo al condominio e il bene ampliato resta parte del complesso condominiale.
• Quando il giudice di merito accerti che l’opera del singolo non modifica la funzione del bene comune né limita i diritti degli altri partecipanti, tale accertamento di fatto è insindacabile in cassazione se non nei limiti del vizio motivazionale specificamente dedotto.
• Se la modifica dell’unità immobiliare comporta un incremento di superficie o comunque una mutata consistenza dell’immobile, il rimedio pertinente può essere la revisione delle tabelle millesimali ex art. 69 disp. att. c.c., non la demolizione dell’opera, ove non sia configurabile un illecito condominiale diverso.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, c.p.c. quando la sentenza impugnata si uniforma a un orientamento di legittimità consolidato e il ricorso non offre argomenti idonei a mutarlo.

Come è indicizzato