Cassazione Civile, Ordinanza n. 21968/2022 del 12/07/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare relativo a un appartamento realizzato in edilizia convenzionata. La società promittente venditrice agiva per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. e la condanna della promissaria acquirente al pagamento del saldo prezzo, degli oneri e di ulteriori somme legate al mutuo agevolato e al maggior danno. La convenuta resistiva contestando l'applicabilità dell'art. 2932 c.c. per asseriti vizi dell'opera e violazioni della convenzione urbanistica, deducendo di avere già quasi integralmente pagato il prezzo, proponendo a sua volta domanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica, riduzione del prezzo e risarcimento. In appello la società, subentrata alla originaria attrice, insisteva sulla quantificazione del saldo e sul maggior danno; la controparte proponeva appello incidentale e chiedeva la nullità di clausole del preliminare e la restituzione di parte del prezzo. La Corte d'appello, però, ha ritenuto che l'accettazione, da parte della società creditrice, dell'offerta reale eseguita mediante deposito bancario integrasse una tacitazione transattiva di ogni ragione derivante dalla compravendita e ha dichiarato cessata la materia del contendere sui capi economici, confermando il trasferimento dell'immobile e rigettando la domanda di danni ulteriori. I ricorrenti per cassazione hanno censurato: 1) la violazione dei criteri ermeneutici dell'art. 1362 c.c., sostenendo che la dichiarazione di ritiro della somma riguardava solo l'effetto liberatorio del deposito e non una transazione dell'intera lite; 2) la violazione delle regole sulla cessazione della materia del contendere, mancando una concorde declaratoria delle parti o un effettivo venir meno dell'interesse ad agire; 3) il vizio di motivazione, per avere la corte fondato la transazione su risultanze peritali ritenute incongrue e non spiegato il dissenso rispetto alla CTU definitiva.

La decisione

La Cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo erronea l'interpretazione data dalla Corte d'appello alla dichiarazione di accettazione del deposito: la formula di quietanza e di non aver altro a pretendere era riferita soltanto al rapporto con l'istituto di credito e all'effetto liberatorio dell'offerta reale, non alla composizione transattiva dell'intera controversia sul prezzo della compravendita. I secondi due motivi sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione, che dovrà riesaminare la causa uniformandosi ai principi di diritto affermati e provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  richiamato quale domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita immobiliare

• art. 1362 c.c.

  la Corte ribadisce che l'interpretazione dell'atto negoziale deve seguire il significato letterale e il senso logico delle espressioni adoperate; un'esegesi svincolata da criteri conoscibili integra violazione dei canoni legali di interpretazione

• artt. 1362 e ss. c.c.

  richiamati per affermare che il giudice del merito viola le regole ermeneutiche quando attribuisce all'atto un significato non sorretto dal testo e dalla sua portata semantica

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  costituisce il parametro del vizio di violazione di legge dedotto nel primo motivo

• art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c.

  parametro dei motivi relativi alla cessazione della materia del contendere e al vizio motivazionale

• art. 112 c.p.c.

  richiamato dai ricorrenti per sostenere che la declaratoria di cessazione della materia del contendere, in assenza di un fatto realmente estintivo e di concorde posizione delle parti, avrebbe ecceduto il potere decisorio del giudice

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio

• L. n. 167/1962

  richiamata quale disciplina del piano di zona in cui insiste l'immobile promesso in vendita

Massime di principio

• L'accettazione di un'offerta reale eseguita mediante deposito bancario va interpretata, prima di tutto, secondo il significato letterale e il senso complessivo delle espressioni impiegate; se la quietanza di "non avere altro a pretendere" è rivolta all'istituto depositario e al solo effetto liberatorio del versamento, non può essere automaticamente estesa a una transazione dell'intera lite sostanziale.
• Il giudice di merito viola gli artt. 1362 e ss. c.c. quando attribuisce a un atto negoziale un significato transattivo non desumibile dal testo e privo di un percorso ermeneutico verificabile.
• La dichiarazione di cessazione della materia del contendere richiede un effettivo venir meno dell'interesse alla decisione per sopravvenienze idonee a definire il rapporto controverso; non può fondarsi su una lettura impropria di atti che non esprimano una chiara composizione dell'intera lite.
• Quando l'errore sull'interpretazione dell'atto che ha condotto alla declaratoria di cessazione della materia del contendere è assorbente, restano assorbite le ulteriori censure sulla motivazione e sulla quantificazione del credito o del saldo prezzo.

Come è indicizzato