Cassazione Civile, Ordinanza n. 32955/2024 del 17/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda di una compratrice che, dopo aver acquistato con atto pubblico un locale autorimessa indicato in contratto come di circa 52 mq e venduto a corpo, ha chiesto la riduzione del prezzo sostenendo che la superficie reale fosse inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella pattuita. In primo grado la domanda era stata accolta, ma la Corte d’appello ha riformato la decisione ritenendo che l’immobile fosse stato correttamente individuato nel titolo di vendita mediante dati catastali e indicazione dei civici di accesso, e che, a seguito del frazionamento eseguito dalla stessa acquirente, la superficie complessiva dei due locali ricavati corrispondesse a quella indicata nell’atto. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1362, 1470 e 1538 c.c., sostenendo che il frazionamento era successivo alla vendita, che una porzione del bene era già in possesso di terzi e che ciò dimostrava la minore estensione del bene trasferito; 2) violazione degli artt. 113 e 116 c.p.c. e ancora degli artt. 1362, 1470 e 1538 c.c., per omessa considerazione delle prove testimoniali e della consulenza tecnica d’ufficio, dalle quali avrebbe dovuto emergere che una porzione dell’immobile non era stata consegnata e che la misura effettiva era inferiore a quella contrattuale. La Corte di cassazione ha ritenuto entrambi i motivi inammissibili perché non coglievano la ratio decidendi: il giudice di merito aveva deciso non sulla base della sola misura materiale del locale, ma sull’identificazione contrattuale del bene venduto, desunta dai dati catastali e dal frazionamento richiamati nell’atto, ritenendo irrilevante, ai fini dell’art. 1538 c.c., che una parte fosse in possesso di terzi, poiché ciò non escludeva il trasferimento della proprietà del bene così come individuato nel contratto. Inoltre, le censure miravano in sostanza a sollecitare una diversa ricostruzione del fatto e una rivalutazione delle prove, attività preclusa in sede di legittimità sotto la veste della violazione di legge.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato in relazione all’interpretazione del contratto di compravendita, ma la censura è stata ritenuta inammissibile perché diretta a contestare l’accertamento di fatto sull’individuazione del bene venduto.

• art. 1470 c.c.

  Richiamato quale norma sulla vendita, ma non è stata ravvisata una falsa applicazione perché il bene era stato correttamente individuato nel titolo.

• art. 1538 c.c.

  La riduzione del prezzo nella vendita a corpo presuppone che la misura reale del bene sia inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella pattuita; nel caso concreto la Corte ha escluso tale presupposto perché il bene trasferito coincideva con quello descritto nel contratto.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel secondo motivo per lamentare omessa applicazione dei criteri decisori, ma la censura è stata respinta perché sostanzialmente rivolta a contestare la valutazione del materiale istruttorio.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per lamentare il mancato esame delle prove; la Corte ha ribadito che la diversa lettura delle risultanze istruttorie non integra di per sé violazione di legge.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  La violazione di legge può essere dedotta solo quando si contesti l’erronea ricognizione della fattispecie astratta; se si contesta la ricostruzione del fatto concreto, il motivo è inammissibile come falsa veste di violazione di legge.

• art. 360 bis, n. 1 c.p.c.

  Il ricorso è stato dichiarato inammissibile anche perché le censure non si confrontavano con l’orientamento consolidato della Corte sull’individuazione del bene tramite dati catastali e frazionamento.

• art. 380-bis c.p.c.

  La decisione è stata resa nel procedimento di definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati.

• art. 96, commi 3 e 4 c.p.c.

  È stata applicata una condanna aggiuntiva per responsabilità aggravata, con pagamento di una somma in favore della controparte e di una somma alla Cassa delle Ammende.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  È stato dichiarato sussistente l’obbligo dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto, in conseguenza dell’esito del ricorso.

Massime di principio

• Nella vendita di un immobile, quando il contratto individua il bene mediante dati catastali e riferimenti al frazionamento, tali elementi diventano decisivi per stabilire l’oggetto effettivamente trasferito e prevalgono sulla sola allegazione di una diversa consistenza materiale.
• La riduzione del prezzo ex art. 1538 c.c. nella vendita a corpo presuppone che il bene effettivamente trasferito sia, nella sua estensione reale, inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quello negozialmente individuato; se il bene venduto e quello trasferito coincidono, la domanda è infondata.
• Non integra violazione di legge la censura che, sotto la veste dell’art. 360, n. 3 c.p.c., miri in realtà a contestare la ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito o a sollecitare una nuova valutazione delle prove.
• L’eventuale mancata consegna del possesso di una porzione del bene non è di per sé rilevante ai fini dell’art. 1538 c.c., se la proprietà del bene così individuato nel contratto è stata comunque trasferita.
• Quando il ricorso non si confronta con la ratio decidendi della sentenza impugnata e si pone in contrasto con un orientamento giurisprudenziale consolidato, può essere dichiarato inammissibile anche ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1 c.p.c.

Come è indicizzato