Sentenza n. 41/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

La società ha impugnato i provvedimenti con cui il Comune ha rideterminato gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il costo di costruzione già liquidati con il permesso di costruire convenzionato. L’intervento riguardava la demolizione di un edificio residenziale preesistente, composto da due unità immobiliari e avente volume pari a circa 1.052,58 mc, e la ricostruzione di un nuovo edificio a schiera composto da quattro unità, con volumetria complessiva superiore e diversa sagoma. Con il primo motivo la ricorrente ha dedotto violazione e falsa applicazione degli artt. 3 e 16 d.P.R. 380/2001, dell’art. 44, comma 8, della l.r. Lombardia n. 12/2005 e della disciplina comunale, sostenendo che il Comune avesse erroneamente qualificato l’intervento come ristrutturazione edilizia pesante e applicato i relativi criteri di calcolo. Con il secondo motivo ha sostenuto che, quanto meno per la volumetria preesistente non interessata dall’ampliamento, l’intervento dovesse essere gratuito, poiché non avrebbe determinato un incremento del carico urbanistico. Sono stati inoltre dedotti sviamento, eccesso di potere, travisamento dei fatti e carenza di istruttoria. In via consequenziale è stata domandata la condanna del Comune alla restituzione delle somme ritenute indebitamente richieste.

La decisione

Il TAR ha parzialmente accolto il ricorso. Ha ritenuto corretta la qualificazione sostanziale dell’intervento come trasformazione caratterizzata dalla demolizione integrale del fabbricato preesistente e dalla realizzazione di un organismo edilizio radicalmente diverso, per sagoma, volume, consistenza e numero di unità immobiliari. Ha quindi condiviso, quanto al costo di costruzione, il criterio comunale di considerare l’intervento complessivamente, applicando tariffe ridotte alla volumetria preesistente e tariffe intere alla volumetria in ampliamento. Il costo di costruzione è infatti collegato alla tipologia e all’entità complessiva della trasformazione edilizia e all’incremento di valore derivante dalla nuova edificazione, sicché non può essere limitato alla sola volumetria aggiunta. Diversa è la funzione degli oneri di urbanizzazione, diretti a compensare il nuovo carico urbanistico. Anche se l’intervento, per l’aumento delle unità abitative, determina un significativo aggravio del carico urbanistico e il calcolo può essere effettuato sull’intera volumetria demolita e ricostruita, il privato non può essere gravato due volte per il carico urbanistico già assolto con la costruzione originaria. Pertanto, dagli oneri di urbanizzazione ricalcolati sulla nuova configurazione dell’intervento deve essere detratto quanto già corrisposto per l’edificio preesistente. Poiché i provvedimenti impugnati non recavano alcuna detrazione di tale importo, il TAR li ha annullati limitatamente alla determinazione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, imponendo al Comune di riformulare il calcolo entro 90 giorni dal deposito della sentenza. È stata esclusa, invece, la pretesa di gratuità della volumetria preesistente quanto al costo di costruzione. Le spese sono state compensate.

Norme richiamate

• art. 16 d.P.R. 380/2001

  Disciplina il contributo di costruzione e le sue componenti. Il giudice distingue il costo di costruzione, commisurato alla trasformazione edilizia e al suo valore, dagli oneri di urbanizzazione, collegati al nuovo carico urbanistico.

• art. 44, comma 8, l.r. Lombardia n. 12/2005

  Consente l’applicazione di tariffe ridotte per gli interventi di ristrutturazione rispetto alle tariffe proprie delle nuove costruzioni; il criterio è stato ritenuto correttamente applicato dal Comune alla volumetria preesistente.

• art. 48, comma 6, l.r. Lombardia n. 12/2005

  È richiamato quale base della riduzione delle tariffe applicate alla volumetria preesistente nella determinazione del costo di costruzione.

• art. 3 d.P.R. 380/2001

  È stato invocato dalla ricorrente in relazione alla qualificazione dell’intervento edilizio; il giudice ha valorizzato la radicale diversità dell’organismo edilizio risultante dalla demolizione e ricostruzione.

• art. 10 d.P.R. 380/2001

  È stato richiamato dalla ricorrente con riferimento alla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia pesante; la censura non ha condotto all’annullamento del criterio applicato al costo di costruzione.

Massime di principio

• Il contributo sul costo di costruzione è collegato alla tipologia, alla consistenza e alla complessiva trasformazione edilizia assentita; in caso di demolizione e ricostruzione con aumento delle unità immobiliari e radicale diversità del nuovo organismo edilizio, esso può essere commisurato all’intervento complessivamente considerato, non soltanto alla volumetria aggiunta.
• Gli oneri di urbanizzazione hanno la funzione di compensare il nuovo carico urbanistico prodotto dall’intervento e, in caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento e incremento delle unità abitative, possono essere calcolati sulla volumetria complessivamente demolita e ricostruita, salvo detrarre quanto già corrisposto per l’edificio preesistente.
• Il contributo di costruzione deve essere scomposto nelle sue diverse componenti: la disciplina del costo di costruzione non coincide con quella degli oneri di urbanizzazione, poiché perseguono funzioni pubbliche differenti e richiedono criteri di calcolo distinti.
• In assenza di uno specifico criterio urbanistico, la rideterminazione degli oneri di urbanizzazione per un intervento sostitutivo con ampliamento deve evitare la duplicazione del pagamento riferibile al carico urbanistico già assolto dal precedente edificio.
• L’annullamento della determinazione degli oneri di urbanizzazione per omessa detrazione degli importi già versati comporta l’obbligo conformativo dell’amministrazione di riformulare il calcolo secondo il criterio indicato dal giudice entro il termine assegnato.

Come è indicizzato