Cassazione Civile, Ordinanza n. 25022/2024 del 17/09/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione di immobile destinato ad attività imprenditoriale. La conduttrice aveva comunicato alla locatrice, con lettera del 19/12/2013, di voler sciogliere il rapporto perché non aveva ottenuto i titoli amministrativi necessari allo svolgimento della propria attività. Il contratto prevedeva espressamente che il diniego di tali titoli potesse legittimare il recesso della conduttrice. In giudizio entrambe le parti avevano chiesto la risoluzione per inadempimento l'una contro l'altra. La corte d'appello ha ritenuto cessata la materia del contendere sulle domande di risoluzione, ma ha confermato la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni dovuti per il semestre di preavviso connesso al recesso. Con il primo motivo di ricorso la conduttrice ha dedotto nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 c.p.c., sostenendo che la corte d'appello avrebbe qualificato erroneamente la sua domanda come esercizio di recesso ex art. 27, comma 8, L. 392/1978, mentre essa aveva sempre domandato la risoluzione per inadempimento della locatrice, con decisione asseritamente extrapetita; ha inoltre richiamato l'art. 1578 c.c. Con il secondo motivo ha denunciato omesso esame di un fatto decisivo, lamentando che la corte territoriale avrebbe trascurato l'avvio di un procedimento di mediazione e avrebbe erroneamente affermato che non vi fossero state offerte di riconsegna successive al gennaio 2014. La Corte di cassazione ha ritenuto il primo motivo infondato, osservando che il giudice d'appello aveva interpretato la vicenda contrattuale sulla base della documentazione richiamata in sentenza, valorizzando la lettera di recesso, la clausola contrattuale che prevedeva il mancato rilascio dei titoli come legittima causa di recesso, e l'assenza di un obbligo della locatrice di procurare quei titoli; di conseguenza, la motivazione non integrava violazione dell'art. 112 c.p.c., poiché la corte non aveva pronunciato su una domanda diversa da quella proposta, ma aveva ricostruito la fattispecie come recesso con conseguente obbligo di pagamento dei canoni nel periodo di preavviso. Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché la ricorrente non aveva indicato un fatto decisivo effettivamente omesso, né spiegato la concreta rilevanza del procedimento di mediazione rispetto alla decisione impugnata, mentre dagli atti riportati non emergeva alcuna offerta di riconsegna successiva al gennaio 2014. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha confermato la decisione della corte d'appello che aveva dichiarato cessata la materia del contendere sulle reciproche domande di risoluzione per inadempimento e aveva mantenuto ferma la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione dovuti per il periodo di preavviso conseguente al recesso. Ha inoltre condannato la ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di legittimità e ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 161 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in relazione alla dedotta nullità della sentenza d'appello; la Corte non ha ravvisato alcuna nullità derivante dalla motivazione adottata.

• art. 112 c.p.c.

  la Corte ha escluso la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, ritenendo che il giudice d'appello abbia semplicemente interpretato la vicenda contrattuale come recesso e non abbia pronunciato ultra o extra petita.

• art. 27, comma 8, L. 392/1978

  richiamato per il recesso del conduttore nelle locazioni ad uso diverso; la Corte ha ritenuto corretta la sua applicazione in base alla clausola contrattuale che prevedeva il diniego dei titoli amministrativi come causa di recesso.

• art. 1578 c.c.

  richiamato dalla ricorrente, ma non ritenuto decisivo; la Corte ha escluso che nella fattispecie emergesse un inadempimento della locatrice compatibile con la censura proposta.

• art. 366 n. 6 c.p.c.

  la Corte ha osservato il carente assolvimento degli oneri di specifica allegazione e localizzazione degli atti/documenti da parte della ricorrente.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  invocato come parametro del primo motivo, ma la censura è stata ritenuta infondata.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  invocato per l'omesso esame di un fatto decisivo; la Corte ha dichiarato il motivo inammissibile per difetto di individuazione di un fatto realmente decisivo e di una puntuale allegazione.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  richiamato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la violazione dell'art. 112 c.p.c. non sussiste quando il giudice di merito, sulla base degli atti e delle allegazioni delle parti, ricostruisca diversamente la fattispecie sostanziale e qualifichi la vicenda come recesso anziché come risoluzione, purché resti nei limiti del thema decidendum e non pronunci su una domanda diversa.
• Nelle locazioni ad uso diverso, una clausola contrattuale che subordini il rapporto al rilascio di titoli amministrativi può essere letta come previsione di una causa di legittimo recesso del conduttore, senza che ciò implichi automaticamente un obbligo del locatore di ottenere tali titoli, se tale obbligo non risulta espressamente assunto.
• Quando il recesso del conduttore produce un termine di preavviso, il canone resta dovuto per l'intero periodo di preavviso e il mancato rilascio dell'immobile in tale fase può legittimare il rifiuto del locatore di ricevere la riconsegna anticipata.
• Il motivo di ricorso per omesso esame di un fatto decisivo è inammissibile se non individua con precisione il fatto storico omesso, non ne dimostra la decisività rispetto alla ratio decidendi e si limita a prospettazioni meramente assertive o indirette.
• In sede di legittimità, la censura deve essere sorretta da specifica indicazione e localizzazione degli atti e documenti rilevanti, secondo l'onere di allegazione imposto dall'art. 366 n. 6 c.p.c.

Come è indicizzato