Sentenza n. 164/2026 - Genova, Sezione 1

Esito

La controversia

La società ha impugnato il provvedimento comunale del 7 ottobre 2019 e la delibera della Commissione Straordinaria del 16 maggio 2019, sostenendo, anzitutto, che la superficie del sottotetto, pari a 116,70 m², non avrebbe dovuto essere assoggettata agli oneri connessi al mutamento di destinazione d’uso, poiché sarebbe stata destinata a residenza sin dal 1991 in forza di una concessione edilizia in sanatoria. Ha inoltre contestato l’applicazione del parametro di € 249,51/m², assumendo che l’art. 2, comma 6, della l.r. Liguria n. 1/2008 avrebbe previsto il parametro di € 188,96/m² per la trasformazione di strutture alberghiere in residenza. Sono stati dedotti difetto di istruttoria, travisamento, carenza di motivazione, violazione dei principi di trasparenza e buon andamento. Con un secondo motivo è stata dedotta la violazione degli artt. 3, 7, 8, 9 e 10 l. n. 241/1990, per omessa comunicazione di avvio e mancato coinvolgimento partecipativo, assumendo che il Comune avesse esercitato un potere di autotutela. Il TAR ha inoltre dichiarato inutilizzabile, perché tardiva ai sensi dell’art. 73, comma 1, c.p.a., la memoria depositata dalla ricorrente il 22 ottobre 2025.

La decisione

Il ricorso è stato respinto. Quanto al sottotetto, il TAR ha ritenuto che la documentazione complessiva dimostrasse la persistente destinazione turisticoricettiva: il modello di condono riguardava usi diversi dalla residenza; l’elaborato grafico non prevedeva cucina; la relazione del condono qualificava il sottotetto come parte dell’albergo; accatastamento e domanda di agibilità lo includevano nei locali alberghieri; la relazione tecnica del 2016 confermava la destinazione ricettiva. L’indicazione residenziale contenuta nel titolo del 1991 è stata quindi qualificata come mero errore materiale, privo di incidenza sulla destinazione sostanziale. Il recupero ad uso abitativo dell’intero compendio ha integrato un mutamento urbanisticamente rilevante tra categorie funzionali diverse, ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001, rendendo dovuti gli oneri anche per la superficie del sottotetto. Quanto alla quantificazione, il parametro di € 249,51/m² è stato ritenuto legittimo perché derivante dai parametri comunali approvati con la delibera del 16 maggio 2019, adeguati all’ISTAT e conformi al quadro regionale, senza estensione a superfici estranee alla trasformazione. Le censure procedimentali sono state respinte perché la rideterminazione era seguita a un’istanza della parte privata e aveva comportato una riduzione dell’onere, sicché non configurava un esercizio officioso di autotutela in senso stretto. In ogni caso, l’omessa comunicazione di avvio non sarebbe stata invalidante ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, l. n. 241/1990, trattandosi di attività vincolata e non essendo stato dimostrato quale apporto partecipativo avrebbe potuto condurre a un esito diverso. Spese integralmente compensate.

Norme richiamate

• art. 73, comma 1, c.p.a.

  30 giorni precedenti l’udienza pubblica di discussione del ricorso

  Il termine per il deposito delle memorie non rispettato determina l’inutilizzabilità della memoria tardiva ai fini della decisione.

• art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001

  Il passaggio dalla destinazione turisticoricettiva a quella residenziale tra categorie funzionali diverse costituisce mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, con conseguente debenza degli oneri connessi.

• art. 2, comma 6, l.r. Liguria n. 1/2008

  La disposizione è stata considerata nel quadro dei parametri regionali applicabili alla determinazione degli oneri, ma non è stata ritenuta ostativa all’applicazione del parametro comunale di € 249,51/m², determinato con adeguamento ISTAT e secondo le voci di urbanizzazione previste.

• artt. 3, 7, 8, 9 e 10 l. n. 241/1990

  Le garanzie partecipative sono state invocate dalla ricorrente, ma il TAR ha escluso la necessità della comunicazione di avvio in relazione a un procedimento avviato su istanza privata e comunque ha escluso conseguenze invalidanti.

• art. 21-octies, comma 2, l. n. 241/1990

  L’omessa comunicazione di avvio non determina l’annullabilità dell’atto quando il contenuto non avrebbe potuto essere diverso, in particolare per la natura vincolata dell’attività, e il privato non dimostri quale contributo partecipativo avrebbe potuto modificare l’esito.

Massime di principio

• Il mutamento dalla destinazione turisticoricettiva a quella residenziale, in quanto passaggio tra categorie funzionali diverse, è urbanisticamente rilevante e giustifica l’applicazione degli oneri connessi alla trasformazione, anche quando riguarda una porzione dell’edificio inclusa nell’intervento complessivo.
• Ai fini della qualificazione urbanistica dell’uso di una porzione immobiliare, la destinazione effettiva può essere ricostruita mediante una valutazione complessiva della documentazione edilizia, catastale e funzionale; un’indicazione isolata e incoerente contenuta in un titolo può essere qualificata come errore materiale se contrastata dagli elementi documentali prevalenti.
• La determinazione degli oneri di urbanizzazione è legittima quando applica parametri comunali approvati secondo il quadro regionale, adeguati agli indici previsti e riferiti alle superfici effettivamente interessate dal mutamento di destinazione d’uso.
• La rideterminazione degli oneri conseguente a un’istanza del privato, soprattutto se comporta una riduzione dell’importo dovuto, non integra di per sé esercizio officioso dell’autotutela; comunque, l’omessa comunicazione di avvio non è invalidante per un’attività vincolata se il privato non dimostra quale apporto partecipativo avrebbe potuto condurre a un diverso risultato.
• La memoria depositata oltre il termine previsto dall’art. 73, comma 1, c.p.a. è inutilizzabile ai fini della decisione.

Come è indicizzato