Sentenza n. 531/2026 - Cagliari, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'ingiunzione con cui il Comune gli ha applicato una sanzione di 500 euro ai sensi dell'art. 15, comma 7, della l.r. n. 23/1985, per omessa comunicazione dell'intervento edilizio, e una sanzione di 100 euro ai sensi dell'art. 125, comma 2, lett. h), del regolamento edilizio comunale, per violazione del divieto di installare impianti di condizionamento e pompe di calore in facciata, sulle coperture e sui balconi quando visibili dallo spazio esterno pubblico. Il ricorrente ha dedotto la violazione degli artt. 2, 3, 7 e 10 della l. n. 241/1990, nonché eccesso di potere, travisamento ed erronea valutazione dei fatti, difetto di istruttoria, violazione del contraddittorio, del giusto procedimento e del diritto di difesa, sostenendo che avrebbe dovuto ricevere la comunicazione di avvio del procedimento. Ha inoltre contestato il carattere abusivo dell'installazione, invocando l'art. 123, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 e l'art. 7, comma 7, del d.lgs. n. 28/2011, secondo cui l'installazione di pompe di calore destinate alla produzione di acqua calda e aria potrebbe costituire estensione dell'impianto idrico-sanitario esistente. Ha dedotto, altresì, l'inadeguatezza dell'istruttoria e l'indeterminatezza della violazione regolamentare contestata, nonché una disparità di trattamento rispetto a pompe di calore collocate su edifici vicini.

La decisione

Il TAR ha rigettato integralmente il ricorso. Quanto alla mancata comunicazione di avvio del procedimento, ha ritenuto legittimo ometterla nei procedimenti repressivi degli abusi edilizi, trattandosi di attività tipizzata e vincolata, basata su accertamenti tecnici circa la consistenza e il carattere abusivo delle opere, senza spazio per un apporto partecipativo idoneo a modificare l'esito. Nel merito, ha ritenuto applicabile l'art. 15, comma 2, lett. b), della l.r. n. 23/1985, che richiede la comunicazione di avvio dei lavori di manutenzione straordinaria non strutturale, la cui omissione è sanzionata dal comma 7. La comunicazione originariamente presentata dal ricorrente non comprendeva l'installazione delle pompe di calore; inoltre, l'integrazione richiesta dal Comune riguardava proprio lo schema degli impianti. Pertanto, per le opere relative all'impianto di condizionamento non si è perfezionato alcun titolo abilitativo edilizio. Il giudice ha escluso anche il difetto di istruttoria relativo alla violazione dell'art. 98 del regolamento edilizio comunale, poiché il verbale di sopralluogo e la documentazione fotografica dimostravano che le due unità esterne, pur collocate su un terrazzo prospiciente il cortile interno, erano visibili dalla strada e quindi dallo spazio esterno pubblico. È stata inoltre respinta la doglianza relativa alla presenza di opere analoghe su edifici vicini, perché priva di principio di prova e comunque non decisiva, non potendo la mera esistenza di installazioni similari dimostrare la loro regolarità edilizia. Le spese sono state poste a carico del ricorrente e liquidate in 2.000 euro, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 15, comma 2, lett. b), l.r. n. 23/1985

  possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo edilizio i lavori di manutenzione straordinaria che non alterino le parti strutturali dell’edificio, previa comunicazione dell’avvio dei lavori

  La comunicazione dell'avvio dei lavori è necessaria anche per interventi di manutenzione straordinaria non strutturale; l'installazione delle pompe di calore non comunicata non beneficia del regime previsto per l'edilizia libera.

• art. 15, comma 7, l.r. n. 23/1985

  il mancato invio della comunicazione di cui al comma 2 comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa pari a euro 500

  L'omessa comunicazione dell'intervento edilizio comporta l'applicazione della sanzione amministrativa di 500 euro.

• art. 98 del regolamento edilizio comunale

  non è consentita l’installazione di impianti di condizionamento e pompe di calore in facciata, sulle coperture e sui balconi se visibili dallo spazio esterno pubblico

  Il divieto opera quando le apparecchiature sono collocate nelle parti indicate e risultano visibili dallo spazio esterno pubblico; la documentazione fotografica può dimostrare tale presupposto.

• art. 125, comma 2, lett. h), del regolamento edilizio comunale

  Prevede la sanzione applicabile per la violazione del divieto di cui all'art. 98 del regolamento edilizio comunale.

• art. 123, comma 1, d.P.R. n. 380/2001

  La disposizione è stata invocata dal ricorrente per sostenere l'assimilazione delle pompe di calore all'impianto idrico-sanitario, ma il giudice non ha ritenuto fondata tale prospettazione.

• art. 7, comma 7, d.lgs. n. 28/2011

  La disposizione è stata invocata dal ricorrente per sostenere l'assenza di necessità della comunicazione edilizia, ma non ha escluso l'applicazione della disciplina regionale ritenuta rilevante dal giudice.

• art. 3 l. n. 241/1990

  Richiamato tra le norme dedotte con riferimento all'obbligo di comunicazione di avvio e agli obblighi procedimentali; il giudice ha escluso la necessità della comunicazione per l'accertamento e la repressione dell'abuso edilizio.

• art. 7 l. n. 241/1990

  La mancata comunicazione di avvio non determina l'illegittimità dell'accertamento repressivo edilizio, trattandosi di procedimento vincolato fondato su accertamenti tecnici.

• art. 10 l. n. 241/1990

  Il giudice ha escluso che l'omessa partecipazione procedimentale potesse incidere sull'esito di un procedimento repressivo edilizio tipizzato.

Massime di principio

• Nei procedimenti di accertamento e repressione degli abusi edilizi, la comunicazione di avvio del procedimento può essere omessa quando l'attività amministrativa è vincolata e fondata su meri accertamenti tecnici circa la consistenza e l'abusività delle opere, senza un apporto partecipativo concretamente idoneo a modificarne l'esito.
• La realizzazione di interventi di manutenzione straordinaria non strutturale soggetti, secondo la disciplina regionale, a preventiva comunicazione dell'avvio dei lavori resta sanzionabile quando la comunicazione presentata non comprende tutte le opere effettivamente realizzate, comprese quelle relative all'installazione di impianti di condizionamento e pompe di calore.
• La qualificazione di un'installazione come componente o estensione di un impianto esistente non esonera dall'adempimento della comunicazione edilizia richiesta dalla normativa regionale quando l'opera concretamente realizzata rientra nella manutenzione straordinaria soggetta a tale obbligo.
• La documentazione fotografica e il verbale di sopralluogo possono fornire adeguata prova della visibilità dallo spazio esterno pubblico delle unità esterne di condizionamento, ai fini dell'applicazione di un divieto previsto dal regolamento edilizio comunale.
• La mera presenza di opere analoghe su edifici vicini non dimostra né la loro regolarità edilizia né l'illegittimità per disparità di trattamento dell'atto sanzionatorio, in assenza di uno specifico principio di prova circa l'identità delle situazioni e il diverso trattamento amministrativo.

Come è indicizzato