Cassazione Civile, Sentenza n. 791/2022 del 12/01/2022

Esito

La controversia

Impugnazione delle delibere assembleari che avevano riaffermato l'applicazione delle tabelle millesimali originarie (2005) e l'approvazione dei bilanci 2006/2007 e 2007/2008, a fronte di modifiche unilaterali alle tabelle operate dalla società costruttrice (Vittoria Immobiliare) nel 2007 in forza di un mandato irrevocabile conferito dagli acquirenti. I ricorrenti sostenevano che il mandato irrevocabile legittimava l'adozione immediata delle nuove tabelle senza necessità di ratifica assembleare e che le tabelle originarie erano affette da errori tecnici (in particolare riguardo l'uso di motoventilanti) che giustificavano la correzione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Il Collegio ha ritenuto che la clausola di mandato irrevocabile, così come formulata negli atti di acquisto, debba essere interpretata come un incarico limitato alla predisposizione tecnica di proposte di modifica delle tabelle millesimali, le quali per essere efficaci necessitano dell'approvazione assembleare (maggioranza qualificata ex art. 1136 c.c. o unanimità se si tratta di tabelle convenzionali). La clausola generica che autorizzerebbe il venditore a modificare unilateralmente le tabelle è invalida/inopponibile nella parte in cui priverebbe i singoli condomini della necessaria determinazione e specificità del loro consenso. Inoltre la Corte ha richiamato l'onere probatorio spettante ai ricorrenti (art. 2697 c.c.), rilevando che non avevano fornito prove sufficienti sull'esistenza degli errori tecnici che giustificassero la revisione delle tabelle. Conseguentemente sono state confermate le decisioni di merito che avevano ritenuto necessaria la ratifica assembleare e avevano respinto le impugnazioni. Il ricorrente è stato condannato alle spese di giudizio e ad ulteriori adempimenti contributivi indicati in sentenza.

Norme richiamate

• art. 69 disp. att. c.c.

  La revisione delle tabelle millesimali per errore va interpretata come procedimento finalizzato a correggere la divergenza oggettiva tra il valore effettivo delle unità e quello attribuito nelle tabelle; la possibilità di revisionare le tabelle per errore è soggetta a condizioni e procedure specifiche e non legittima un mandato "in bianco" conferito al costruttore per modifiche unilaterali

• art. 1136 c.c. (comma 2)

  Le modifiche che incidono sui criteri di riparto, quando non si tratti di tabelle contrattuali, richiedono l'approvazione assembleare con la maggioranza qualificata prevista; se le tabelle hanno natura convenzionale (derogatoria della legge) può essere richiesta l'unanimità

• art. 1123, art. 1135, art. 1137 c.c.

  I principi sulla ripartizione delle spese e sulle deroghe richiedono che eventuali pattuizioni limitative o modificative rispetto al regime legale siano chiare e specifiche; non sono ammesse pattuizioni generiche che incidano sui diritti dei singoli condomini senza adeguata determinazione

• art. 2697 c.c.

  L'onere della prova grava sulla parte che allega un fatto determinante per il proprio diritto: chi invoca l'esistenza di errori tecnici nelle tabelle e la conseguente necessità di revisione deve provarne l'effettiva esistenza

• art. 112 c.p.c.

  Richiama l'obbligo di motivazione delle decisioni; la Corte ha ritenuto infondata la censura relativa alla presunta carenza di pronuncia su taluni profili, ritenendo corretta e sufficiente la motivazione di merito

• Sez. Un., Sent. n. 18477/2010 (giurisprudenza)

  Principio richiamato: la sola presenza delle tabelle allegate al regolamento predisposto dall'originario proprietario non rende automaticamente contrattuali le tabelle; la natura contrattuale richiede un'espressa volontà derogatoria al regime legale e comporta conseguenze diverse sulla modifica delle tabelle

• art. 1723 c.c. (richiamato nella clausola contrattuale)

  Riferimento al negozio di mandato; la Corte interpreta il mandato conferito al venditore come limitato alla predisposizione tecnica e non come attribuzione di potere modificativo vincolante senza ratifica

• art. 23, comma 8-bis, d.l. n.137/2020 (convertito)

  Norma procedurale che consente la trattazione del ricorso in camera di consiglio senza partecipazione delle parti in presenza di specifiche condizioni; applicata per il trattamento del ricorso

• art. 13 d.P.R. n. 115/2002

  Normativa sul contributo unificato; la Corte dà atto dell'eventuale obbligo di versamento di ulteriore importo da parte della ricorrente in conformità alle disposizioni processuali

Massime di principio

• Un mandato "irrevocabile" conferito al costruttore per la redazione o modifica delle tabelle millesimali non autorizza automaticamente modifiche efficaci senza l'approvazione dell'assemblea: di norma il mandato deve intendersi limitato alla mera predisposizione tecnica delle proposte da sottoporre all'assemblea
• Le clausole contrattuali che limitano o modificano i diritti dei singoli condomini devono essere espresse, specifiche e determinate; i mandati "in bianco" o generici sono invalide o inopponibili nella parte in cui attribuiscono poteri unilaterali che incidono sui diritti dei condomini
• Se si contesta la correttezza delle tabelle millesimali per "errore tecnico" grava sul ricorrente l'onere di provarne l'effettiva sussistenza mediante idonea documentazione tecnica e perizia
• Se le tabelle hanno natura non contrattuale (ossia rispecchiano i criteri di legge), la loro modifica per ragioni tecniche segue le regole di cui all'art. 69 disp. att. c.c.; se invece hanno natura contrattuale (derogatoria), la modifica può richiedere l'unanimità o specifiche maggioranze diverse
• Nel redigere patti o mandati relativi a regolamenti e tabelle millesimali, è prudente prevedere clausole dettagliate che individuino i presupposti, i limiti e le modalità di intervento tecnico, nonché il necessario percorso di approvazione assembleare