Ordinanza del 14/11/2019 n. 29706 - Corte di Cassazione

Immobili storici locati nell’esercizio d’impresa e beneficio fiscale

La controversia riguarda l’applicabilità del regime previsto dall’art. 11, comma 2, della legge 30 dicembre 1991, n. 413, agli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico utilizzati nell’ambito di un’attività d’impresa. La Corte di cassazione ha confermato che tale beneficio non è applicabile quando l’immobile è oggetto dell’attività imprenditoriale e i relativi canoni costituiscono ricavi d’impresa.

Vicenda processuale

La società Delta Seconda 1973 S.r.l. ha proposto ricorso per cassazione contro la sentenza della Commissione tributaria regionale del Lazio, che aveva accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate avverso la decisione della Commissione tributaria provinciale di Roma n. 18509/2016. La controversia traeva origine da un avviso di accertamento IRES relativo al periodo d’imposta 2009.

L’Agenzia delle Entrate è rimasta intimata nel giudizio di legittimità. La società ricorrente ha depositato memoria difensiva e ha formulato due motivi di ricorso.

Primo motivo: applicabilità dell’art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991

Con il primo motivo, proposto ai sensi dell’art. 360, n. 3, c.p.c., la società ha denunciato la violazione dell’art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991 e dell’art. 40 del D.P.R. n. 917/1986. Secondo la ricorrente, la CTR avrebbe erroneamente escluso l’applicazione del regime speciale sul presupposto che l’immobile fosse gestito con modalità d’impresa, nonostante il suo riconoscimento quale bene di interesse storico e artistico.

La Corte ha respinto la censura, richiamando un orientamento giurisprudenziale costante, tra cui Cass. nn. 18921/2015, 7615/2014, 10563/2014, 7542/2011, 26343/2009 e 2232/2009.

Ambito del regime agevolato

L’art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991 stabilisce che il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria in cui è situato il fabbricato.

Secondo la Corte, questa disposizione riguarda esclusivamente la determinazione del reddito fondiario. Non si estende, pertanto, agli immobili strumentali o comunque destinati allo svolgimento di un’attività d’impresa, quando i canoni di locazione costituiscono componenti del reddito d’impresa.

La ragione del regime speciale consiste nei maggiori costi di manutenzione normalmente richiesti dagli immobili vincolati rispetto agli immobili ordinari. Tale giustificazione opera nell’ambito dei redditi fondiari, rispetto ai quali i costi non sono deducibili secondo le regole proprie del reddito d’impresa. Non assume invece rilievo nella determinazione del reddito d’impresa, che avviene contrapponendo i ricavi conseguiti ai relativi costi secondo la disciplina fiscale applicabile.

Regola applicabile ai canoni di locazione

I canoni prodotti dalla locazione di immobili di interesse storico o artistico, quando gli immobili sono oggetto dell’attività dell’impresa, rappresentano ricavi e concorrono alla determinazione del reddito d’impresa secondo le norme che lo disciplinano.

Ne consegue che:

• il beneficio dell’art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991 non è applicabile ai canoni derivanti dalla gestione imprenditoriale dell’immobile;
• la natura storica o artistica dell’immobile non comporta, di per sé, l’applicazione del criterio catastale agevolato quando il reddito è qualificato come reddito d’impresa;
• la CTR ha correttamente escluso il regime speciale, avendo accertato la gestione d’impresa dell’immobile da parte della società.

Secondo motivo: omessa motivazione sugli oneri straordinari

Con il secondo motivo, formulato ai sensi dell’art. 360, n. 4, c.p.c., la società ha denunciato la nullità della sentenza per omesso esame di un motivo di gravame e per insussistenza della motivazione.

La censura riguardava la parte della decisione con cui la Commissione tributaria provinciale aveva annullato l’avviso di accertamento anche relativamente alla deduzione di oneri straordinari indicati nel Quadro RS, rigo 34, colonna 2, del Modello Unico 2010.

La Corte ha ritenuto fondato il motivo, rilevando che la CTR aveva accolto integralmente l’appello dell’Ufficio, compreso il profilo relativo al disconoscimento delle somme indicate come oneri straordinari, senza fornire alcuna motivazione specifica sul punto.

Vizio della sentenza e conseguenze processuali

L’assenza di qualsiasi motivazione sul tema degli oneri straordinari integra un difetto assoluto di motivazione, secondo il principio richiamato da Cass., Sezioni Unite, n. 24148/2013.

La Corte ha quindi disposto quanto segue:

• accoglimento del secondo motivo di ricorso;
• rigetto del primo motivo;
• cassazione della sentenza impugnata;
• rinvio della causa alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione;
• attribuzione al giudice del rinvio anche della decisione sulle spese del giudizio di legittimità.

Principio conclusivo

La decisione afferma che il regime agevolato per gli immobili di interesse storico o artistico previsto dall’art. 11, comma 2, della legge n. 413/1991 opera esclusivamente nell’ambito del reddito fondiario. Quando l’immobile è inserito nell’attività d’impresa e produce canoni di locazione, tali canoni costituiscono ricavi da assoggettare alle regole del reddito d’impresa, senza applicazione del criterio della minore tariffa d’estimo. La sentenza di merito è stata tuttavia cassata perché priva di motivazione sul distinto tema degli oneri straordinari.