Cassazione Civile, Ordinanza n. 23658/2025 del 21/08/2025

Esito

La controversia

Il locatore aveva intimato sfratto per morosità e chiesto la risoluzione del contratto di locazione di un immobile destinato ad attività di bar, assumendo il mancato pagamento dei canoni a decorrere da gennaio 2021 per un importo complessivo di euro 10.800. La conduttrice si era opposta deducendo di avere poi pagato quanto dovuto dopo la notifica. Il Tribunale aveva escluso la gravità dell'inadempimento e rigettato la domanda di risoluzione; la Corte d'appello aveva confermato, ritenendo che il tardivo pagamento non eliminasse l'inadempimento ma potesse rilevare nella valutazione della sua gravità, considerando anche il contesto pandemico e l'assenza di apprezzabile incidenza sul sinallagma. In cassazione il locatore ha dedotto, con il primo motivo, violazione dell'art. 1455 c.c. e del principio secondo cui l'emergenza Covid-19 non sospende il pagamento dei canoni, lamentando che la Corte territoriale avrebbe valorizzato indebitamente la pandemia e avrebbe errato nel non considerare la successiva parziale morosità della conduttrice nel corso del giudizio; con il secondo motivo ha denunciato violazione dell'art. 1453 c.c., sostenendo che, in tema di locazione non abitativa, il giudizio di gravità dell'inadempimento andrebbe compiuto con riferimento al momento della domanda e che il pagamento tardivo successivo all'intimazione di sfratto non dovrebbe essere valorizzato. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché non pertinente alla ratio decidendi, fondata sull'esistenza dell'inadempimento ma sulla sua non gravità alla luce del comportamento successivo della conduttrice; ha ritenuto infondato il secondo motivo, riaffermando che nelle locazioni, quali contratti di durata, il pagamento tardivo del canone dopo la domanda di risoluzione può essere valutato ai fini della gravità dell'inadempimento, pur non sanandolo. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato il ricorso: il primo motivo è stato dichiarato inammissibile per mancato confronto con la ratio decidendi della sentenza impugnata e per difetto di specificità; il secondo motivo è stato rigettato perché la Corte ha confermato l'orientamento secondo cui, nei contratti di locazione, il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda di risoluzione e tale adempimento tardivo è rilevante nella valutazione della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. Sono state poste a carico del ricorrente le spese di legittimità ed è stato dato atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell'inadempimento deve essere valutata in concreto; nel caso di locazione il tardivo pagamento può incidere sul giudizio di non scarsa importanza dell'inadempimento, pur senza eliminarlo.

• art. 1453 c.c.

  Nei contratti di locazione, quale contratto di durata, non opera in modo assoluto la cristallizzazione delle posizioni dopo la domanda di risoluzione: il conduttore può adempiere anche successivamente e tale condotta è valutabile ai fini della gravità dell'inadempimento.

• art. 55 legge n. 392/1978

  La sanatoria della morosità è richiamata come istituto applicabile alle locazioni abitative e non estensibile alle locazioni ad uso diverso.

• art. 5 legge n. 392/1978

  La predeterminazione della 'non scarsa importanza' dell'inadempimento opera solo per le locazioni abitative e non per quelle ad uso diverso.

• art. 1591 c.c.

  Il locatore conserva interesse alla percezione del corrispettivo fino alla riconsegna del bene, interesse che giustifica la rilevanza del pagamento tardivo nella valutazione dell'inadempimento.

• art. 366, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Il motivo di ricorso per cassazione deve essere specifico e riferibile alla ratio decidendi della sentenza impugnata; doglianze non pertinenti al decisum sono inammissibili.

• art. 370 c.p.c.

  Il controricorso depositato nel termine di quaranta giorni, prorogato al primo giorno non festivo se la scadenza cade di domenica, è procedibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il motivo è inammissibile quando non si confronta con la concreta ratio decidendi della sentenza impugnata o denuncia violazioni astratte che non incidono sulla specifica argomentazione decisiva adottata dal giudice di merito.
• Nelle locazioni, quale contratto di durata, il pagamento del canone eseguito dopo la proposizione della domanda di risoluzione non sana l'inadempimento, ma può essere valutato dal giudice ai fini della gravità dello stesso ex art. 1455 c.c.
• Ai fini della risoluzione per inadempimento nelle locazioni, la verifica della gravità deve essere compiuta in concreto, considerando sia il profilo oggettivo dell'incidenza dell'inadempimento sul sinallagma sia il profilo soggettivo relativo all'affidamento del locatore.
• Per le locazioni ad uso diverso da abitativo non si applicano né la sanatoria della morosità prevista per le locazioni abitative né la regola di predeterminazione della non scarsa importanza dell'inadempimento stabilita per tali locazioni.
• Quando una sentenza di merito è sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola a reggere il decisum, la censura che investa una sola di esse è inammissibile per difetto di interesse.
• In un contratto di locazione il locatore conserva interesse alla percezione del canone sino alla riconsegna del bene, sicché il ritardo nell'adempimento può assumere rilievo anche se intervenuto dopo l'introduzione del giudizio.

Come è indicizzato