Sentenza del 19/11/2024 n. 604 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte

Esito

La controversia

La Città di Torino aveva emesso avviso di accertamento IMU per un'area qualificata dal PRG come edificabile, stimandone un valore venale e l'imposta per gli anni 2015-2019. La contribuente eccepiva l'assenza del presupposto impositivo per l'IMU, in quanto l'area era effettivamente inedificabile per due ragioni principali: soggetta a vincolo di esproprio pubblico per la realizzazione di servizi pubblici (parco per gioco e sport) e gravata da conclamata pericolosità geomorfologica (esondabilità/onda di piena per collasso dei bacini artificiali). Il Comune sosteneva che la qualificazione come area fabbricabile nel PRG fosse sufficiente ai fini IMU (richiamando art. 36, c.2 D.L. 223/2006 e giurisprudenza), mentre la contribuente chiedeva accertamento dell'assenza di autonoma capacità edificatoria e riduzione/eliminazione della base imponibile.

La decisione

La Commissione Tributaria Provinciale (I grado) accolse il ricorso della contribuente ritenendo che un'area priva di autonoma capacità edificatoria e destinata a servizi pubblici e soggetta ad esproprio e a conclamata pericolosità geomorfologica non debba considerarsi edificabile ai fini IMU. L'Ente impugnò ma il giudice d'appello confermò la decisione di primo grado: pur riconoscendo che la qualificazione urbanistica è rilevante, va comunque effettuata una valutazione concreta dell'effettiva capacità edificatoria tenendo conto dei vincoli giuridici e dei vincoli di fatto (es. pericolosità geomorfologica). Nel caso specifico il vincolo di pericolosità e l'esproprio escludevano, in concreto, l'edificabilità; pertanto l'accertamento IMU dell'ente è illegittimo. Appello dell'ente rigettato; spese del grado liquidate a carico dell'appellante per €600.

Norme richiamate

• D.L. n. 223/2006, art. 36, comma 2

  art. 36, c.2 D.L. 04.07.2006 n.223 (convertito in L. n.248/2006)

  Il Comune richiamava la norma per sostenere che la qualificazione nel PRG rende l'area edificabile ai fini IMU indipendentemente dall'approvazione regionale e dagli atti attuativi; la Corte però ricorda che tale qualificazione non esclude la necessità di valutare concretamente la capacità edificatoria attuale rispetto a vincoli esistenti.

• D.lgs. n. 504/1992, art. 2

  art. 2 d.lgs. 504/1992 (definizioni IMU/ICI)

  Richiamato per la nozione di terreno fabbricabile desumibile dalla qualificazione PRG, ma la giurisprudenza consiglia comunque la verifica concreta dei vincoli che incidono sull'effettiva edificabilità.

• Cass. Sezioni Unite, sent. n. 25506/2006

  Cass. Sez. Un. 30.11.2006 n.25506

  Giurisprudenza richiamata dall'ente a favore del principio che l'inserimento nel PRG può essere sufficiente per qualificare l'area come edificabile ai fini fiscali; la Corte territoriale e di appello precisano però che ciò va conciliato con l'obbligo di valutare l'effettiva attualità dell'edificabilità.

• Cass. n. 23889/2007 e Cass. n. 25676/2008

  Cass. 19.11.2007 n.23889; Cass. 2008 n.25676

  Ulteriori precedenti che riconoscono la rilevanza della qualificazione PRG per l'assoggettamento a IMU/ICI, ma non escludono la rilevanza di vincoli concreti che incidono sul valore venale.

• Cass. n. 19963/2019

  Stabilisce che un vincolo idrogeologico che condizioni di fatto l'edificabilità non esclude di per sé la natura fabbricabile attribuita dal PRG, ma incide sulla determinazione concreta del valore venale (riduzione della base imponibile).

• Cass. n. 21561/2021

  Affermato che l'inserimento in zona astrattamente edificabile non è sufficiente se esistono vincoli paesistici o idrogeologici tali da escludere totalmente, in concreto, l'edificabilità.

• Cass. n. 8609/2011 e Cass. n. 10713/2009

  Cass. 8609/2011; Cass. 10713/2009

  Precedenti utilizzati per confermare che rischi di dissesto/ondazioni possono rendere in concreto inedificabile un terreno e dunque non imponibile come fabbricabile.

• D. Lgs. n. 218/1997, art. 6 comma 2 (accertamento con adesione)

  art. 6, c.2 D.Lgs. 218/1997

  Richiamato in relazione alla procedura di accertamento con adesione esperita dal contribuente; non ha portato a definizione favorevole.

• D. Lgs. n. 546/1992, art. 17-bis

  art. 17-bis D.Lgs. 546/1992

  Norma richiamata in tema di reclamo e partecipazione dell'ente al giudizio tributario; procedimento seguito dalle parti.

• DM 55/2014

  Utilizzato per il calcolo e la liquidazione delle spese di giudizio.

Massime di principio

• La qualificazione urbanistica nel PRG è rilevante ai fini IMU ma non è automaticamente decisiva: occorre sempre valutare concretamente l'attualità e l'effettiva capacità edificatoria del terreno alla luce di vincoli giuridici (es. esproprio, destinazioni d'uso) e vincoli di fatto (es. pericolosità geomorfologica, esondabilità).
• Se un vincolo (paesistico, idrogeologico, geomorfologico) o l'esproprio rendono il terreno in concreto inutilizzabile per l'edilizia, l'imposizione IMU come suolo edificabile può essere illegittima o richiedere sensibile riduzione della base imponibile.
• L'ente impositore ha un onere rafforzato di motivazione quando pretende un valore venale per aree con rischi/dissesti: deve spiegare compiutamente perché il terreno abbia la capacità edificatoria e quale sia il valore di mercato effettivo nonostante i vincoli.
• Per la determinazione del valore venale vanno considerati i parametri OMI e la percentuale di incidenza del costo del terreno, ma tali valori devono essere adeguatamente corretto in presenza di vincoli che ne comprimono la commerciabilità.
• Le soluzioni conciliative o le riduzioni amministrative offerte dall'ufficio non sostituiscono la necessità di un accertamento giurisdizionale sulla concreta edificabilità quando il contribuente pacificamente dimostra vincoli gravi; il giudice può escludere l'imponibilità o ridurre la base imponibile.