Sentenza del 02/03/2018 n. 1392 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l'avviso di accertamento ICI relativo all'anno 2009, con cui il Comune richiedeva complessivamente 1.335,00 euro, di cui 963,00 euro per imposta non versata. Sosteneva che l'area censita al foglio 29, particella 2131, pur urbanisticamente edificabile, fosse utilizzata da sempre come corte pertinenziale, giardino e viabilità del fabbricato adiacente, formando con esso un corpo unico recintato. Invocava una perizia tecnica di parte e deduceva la violazione dell'art. 2, comma 1, lettera a), del D.lgs. n. 504/1992, l'eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti, nonché il difetto di motivazione dell'avviso e della sentenza di primo grado.

La decisione

La Commissione ha respinto l'appello e confermato la legittimità dell'accertamento ICI. Ha ritenuto non sufficiente la perizia di parte né l'utilizzo dell'area come giardino, corte o viabilità, in assenza di una concreta e oggettiva modificazione dello stato dei luoghi idonea a escludere lo ius aedificandi. Poiché l'area risultava autonomamente accatastata al Catasto Terreni e non era stata eseguita una corretta ed effettiva variazione catastale con accatastamento unitario al fabbricato, il suo valore non poteva considerarsi compreso nella rendita dell'immobile. È stata inoltre ribadita la rilevanza della qualificazione urbanistica risultante dal piano regolatore ai fini dell'edificabilità. Le spese sono state poste a carico del ricorrente per 300,00 euro.

Norme richiamate

• Art. 2, comma 1, lettera a), D.lgs. n. 504/1992

  La disposizione individua il presupposto dell'ICI e la nozione di area fabbricabile, con riferimento alle aree utilizzabili a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici.

  L'area edificabile destinata di fatto a corte, giardino o viabilità non perde automaticamente la propria rilevanza fiscale. L'esclusione dell'autonoma imposizione richiede che il valore dell'area risulti effettivamente incluso nella rendita del fabbricato mediante accatastamento unitario.

• Art. 5, D.lgs. n. 504/1992

  Il valore dell'area fabbricabile è costituito da quello venale in comune commercio.

  La base imponibile deve riferirsi all'area complessivamente interessata dalla modificazione urbanistica, senza scorporare porzioni in ragione della loro destinazione accessoria nell'ambito del progetto edificatorio.

• Art. 53, comma 1, D.lgs. n. 546/1992

  L'eccezione di inammissibilità dell'appello è stata respinta perché le argomentazioni dell'appellante, pur riprendendo le contestazioni iniziali, costituivano un ampliamento delle motivazioni già dedotte e non una domanda nuova.

• Cassazione, sentenza n. 25170/2015

  Una perizia di parte non è sufficiente, da sola, a qualificare un'area edificabile come pertinenza non autonomamente imponibile; occorrono elementi oggettivi, tra cui la situazione catastale.

• Cassazione, sentenza n. 6139/2016

  L'area pertinenziale edificabile è autonomamente soggetta a imposta quando risulta accatastata separatamente al Catasto Terreni, anche se concretamente utilizzata come giardino. Solo l'accatastamento unitario con l'abitazione garantisce l'inclusione del relativo valore nella rendita catastale.

• Cassazione, sentenza n. 26462/2017

  La natura edificabile dell'area, ai fini della determinazione della base imponibile fondata sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione attribuita dal piano regolatore adottato dal Comune.

Massime di principio

• L'uso di fatto di un terreno come giardino, corte o viabilità non esclude automaticamente l'imposizione come area edificabile: prevalgono la qualificazione urbanistica e gli elementi catastali oggettivi.
• Per evitare l'autonoma tassazione dell'area pertinenziale è normalmente necessario un accatastamento unitario e una variazione catastale effettiva, tale da dimostrare che il valore dell'area è già compreso nella rendita del fabbricato.
• Una perizia tecnica di parte può descrivere l'utilizzo concreto dell'area, ma da sola non è sufficiente a superare la classificazione catastale o urbanistica.
• La recinzione, il collegamento materiale con l'abitazione e l'assenza di edificazione attuale non bastano, se l'area conserva oggettivamente la potenzialità edificatoria.
• Ai fini della tassazione, la destinazione urbanistica prevista dal piano regolatore può prevalere sulla destinazione concreta e meramente accessoria dell'area.
• In casi analoghi, il contribuente deve dimostrare non solo l'uso pertinenziale, ma anche una trasformazione oggettiva e stabile dell'area oppure l'avvenuta inclusione del suo valore nella rendita catastale del fabbricato.