Cassazione Civile, Ordinanza n. 00403/2024 del 05/01/2024

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare conveniva in giudizio i proprietari di un appartamento e la persona che lo aveva poi acquistato, chiedendo il pagamento della provvigione per l'attività di intermediazione svolta nella vendita dell'immobile. La società sosteneva di aver ricevuto l'incarico dai venditori, di aver fatto visitare l'immobile all'acquirente, e che la successiva compravendita fosse causalmente riconducibile alla propria attività, pur essendo intervenuta successivamente un'altra agenzia. Il Tribunale rigettava la domanda; la Corte d'appello invece accoglieva il gravame della mediatrice e condannava gli appellati al pagamento di una somma a titolo di provvigione, ritenendo che il primo contatto tra le parti fosse dipeso dall'attività dell'agenzia e che né il tempo trascorso, né l'intervento di un secondo mediatore, né la diversa pattuizione finale elidessero il nesso causale. I soccombenti ricorrevano per cassazione con quattro motivi: i primi due deducevano violazione degli artt. 1754, 1755 e 1758 c.c. e degli artt. 2697, 2727 e 2729 c.c., lamentando che la Corte d'appello avesse riconosciuto la provvigione senza provare un effettivo nesso di causalità adeguata tra l'attività del primo mediatore e la conclusione dell'affare, fondandosi su una mera messa in relazione delle parti e trascurando l'intervento di un nuovo mediatore, il decorso del tempo e le condizioni economiche diverse dell'accordo finale. Il terzo motivo riguardava la condanna solidale al pagamento della provvigione in relazione all'art. 1758 c.c.; il quarto era conseguenziale in tema di spese di lite.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto i primi due motivi di ricorso, ritenendo che la Corte d'appello avesse riconosciuto il diritto alla provvigione del mediatore senza accertare in concreto la ricorrenza di un nesso di causalità adeguata tra la messa in relazione delle parti e la conclusione dell'affare. È stato ribadito che, ai fini dell'art. 1755 c.c., non basta il mero contatto iniziale tra le parti, né è sufficiente escludere in astratto la rilevanza dell'intervento di un secondo mediatore o della modifica delle condizioni economiche: occorre verificare se l'attività originaria abbia conservato efficacia causale nella conclusione della compravendita. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Napoli in diversa composizione per un nuovo esame conforme ai principi enunciati. I motivi terzo e quarto sono stati dichiarati assorbiti.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  definisce l'attività del mediatore come messa in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare, ma non basta da sola a fondare il diritto alla provvigione.

• art. 1755 c.c.

  il diritto alla provvigione sorge solo se la conclusione dell'affare è effetto causalmente adeguato dell'intervento del mediatore; non è sufficiente un nesso meramente condizionalistico o la sola messa in relazione.

• art. 1758 c.c.

  in presenza di pluralità di mediatori o di più apporti nella vendita, la provvigione va valutata secondo il criterio del compenso unico e dell'incidenza degli apporti, senza automatismi sulla duplicazione del credito.

• art. 2697 c.c.

  richiamato in relazione all'onere di provare il nesso causale posto a fondamento del diritto alla provvigione.

• art. 2727 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di presunzioni, quale parametro per la prova del nesso causale.

• art. 2729 c.c.

  richiamato dai ricorrenti in tema di presunzioni semplici, per contestare l'accertamento della causalità.

• art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c.

  costituiva il parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge.

Massime di principio

• Per il diritto del mediatore alla provvigione non basta la mera messa in relazione delle parti: è necessario che la conclusione dell'affare sia causalmente riconducibile, secondo il criterio della causalità adeguata, all'attività svolta dal mediatore.
• L'intervento successivo di un secondo mediatore o la modifica delle condizioni finali dell'affare non escludono automaticamente il diritto alla provvigione del primo mediatore, ma impongono al giudice di verificare se l'efficacia causale dell'attività originaria sia rimasta integra fino alla conclusione del contratto.
• Quando la trattativa iniziale non si è conclusa e vi siano elementi potenzialmente interruttivi del nesso causale, il giudice deve indicare in modo puntuale le ragioni per cui l'originaria attività intermediatrice abbia comunque mantenuto un'efficienza eziologica nella stipula finale.
• L'accertamento del nesso causale ai fini della provvigione non può risolversi in un ragionamento del tipo 'post hoc, ergo propter hoc', ma richiede una valutazione concreta della funzione dell'opera del mediatore rispetto all'operazione economica poi conclusa.

Come è indicizzato