Sentenza del 09/02/2021 n. 3071 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione in cassazione di una decisione della Commissione regionale che aveva confermato l'applicazione dell'IVA agevolata al 10% sulle vendite di unità immobiliari facenti parte di un complesso destinato a residenza turistico-alberghiera (C.A.V.), nonostante l'ufficio avesse rettificato la dichiarazione e richiesto l'aliquota ordinaria del 20% ritenendo gli immobili beni strumentali allo svolgimento di attività imprenditoriale.

La decisione

La Cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo che le unità immobiliari, pur catastalmente classificate come abitazioni, rientrassero nella sfera di un'attività d'impresa (residence/turistico-alberghiero) e pertanto non fossero riconducibili alle "case di abitazione" beneficiarie dell'aliquota agevolata prevista nel DPR 633/1972, Tabella A parte III n.127-undecies. La sentenza impugnata è stata cassata; il ricorso originario della contribuente è stato rigettato. Le spese del grado di merito sono compensate; (---) s.r.l. è condannata alle spese del giudizio di legittimità per Euro 7.500,00 oltre spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972 n. 633, articolo 21

  Riferimento alla norma sui presupposti dell'IVA; rilevanza nel determinare applicabilità dell'imposta secondo la natura dell'operazione

• D.P.R. 633/1972, Tabella A, Parte III, n. 127‑undecies

  Prevede l'aliquota agevolata per le cessioni di unità immobiliari destinate a 'case di abitazione' non di lusso; la Corte ha interpretato che tale agevolazione non è applicabile agli immobili destinati a struttura turistico‑alberghiera gestita come impresa

• Legge Regionale Toscana n. 42 del 2000, articoli 45 e 56

  Norme regionali sulla disciplina delle strutture turistico‑ricettive; citate nella decisione e richiamate nell'analisi della destinazione turistica-alberghiera delle unità

• Legge n. 408 del 1949

  Richiamata in dottrina/giurisprudenza come riferimento alla nozione di 'casa di abitazione'; la Corte sottolinea che per l'IVA conta la destinazione imprenditoriale e la gestione, non la semplice classificazione catastale

Massime di principio

• Per l'applicazione dell'IVA non conta esclusivamente la classificazione catastale dell'immobile (es. A/2): rileva la destinazione d'uso concreta e, soprattutto, se l'immobile è funzionale a un'attività d'impresa (es. residence o casa‑albergo).
• Se la gestione dei servizi e la disponibilità degli appartamenti sono organizzate unitariamente dall'impresa (obbligo contrattuale di gestione, locazione tramite gestore, servizi comuni imprenditorializzati), le singole unità sono considerate parte dell'attività d'impresa e non rientrano nell'agevolazione per le case di abitazione.
• La verifica è fattuale: occorre esaminare contratti, clausole di vendita, convenzioni urbanistiche, modalità di gestione e di commercializzazione. Non è decisiva la mera pro indiviso attribuzione delle parti comuni ai condomini.
• L'ufficio deve provare la destinazione imprenditoriale (gestione unitaria, obblighi contrattuali, modalità di locazione/gestione); il contribuente che invoca l'agevolazione deve dimostrare la reale natura residenziale e l'assenza di organizzazione imprenditoriale.
• In casi simili, se sussistono vincoli che impongono una gestione imprenditoriale o l'intermediazione tramite il venditore/gestore, l'aliquota ordinaria si applica; l'aliquota agevolata è riservata alle unità destinate effettivamente a dimora stabile di nuclei familiari non inserite in un'organizzazione turistico‑imprenditoriale.