Risposta n. 3 del 17/09/2018

Rettifica decennale della detrazione IVA nei contratti di leasing immobiliare

L'interpello riguarda la disciplina della rettifica della detrazione IVA per immobili acquisiti tramite leasing, in relazione a un successivo mutamento del regime fiscale delle locazioni attive da imponibile a esente. Il tema centrale è l'individuazione del momento iniziale del periodo decennale di sorveglianza previsto dall'art. 19-bis2 del d.P.R. n. 633/1972.

Fattispecie e contesto operativo

ALFA S.r.l., società costituita nel 2006 e operante anche nel settore dell'acquisto e della locazione, ha stipulato tre contratti di locazione finanziaria:

• due contratti con BETA S.p.A., in data 13 settembre 2006 e 23 luglio 2007, aventi a oggetto rispettivamente le unità immobiliari di un fabbricato sito in XXX, via XXX, e i lavori di ristrutturazione sulle medesime unità immobiliari;
• un terzo contratto con GAMMA S.p.A., in data 13 giugno 2014, relativo a unità immobiliari site in XXX, via YYY, da sottoporre a riqualificazione e adeguamento funzionale.

Per i primi due contratti l'opzione di acquisto è esercitabile il 13 agosto 2022; per il terzo il 13 giugno 2031. I canoni di leasing sono stati assoggettati a IVA ordinaria e interamente detratta dalla società.

Successivamente, gli immobili sono stati concessi in locazione a DELTA S.r.l. con contratti che prevedevano l'imponibilità dei canoni. La società intende ora passare al regime ordinario di esenzione IVA per le locazioni immobiliari di cui all'art. 10, comma 1, n. 8, del d.P.R. n. 633/1972.

Quesito posto all'Agenzia delle Entrate

Il contribuente chiede se, a fronte del cambio del regime IVA delle operazioni attive da imponibili a esenti, debba procedere alla rettifica della detrazione dell'IVA detratta sui canoni di leasing, ai sensi dell'art. 19-bis2 del d.P.R. n. 633/1972.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

La società sostiene che non debba essere effettuata alcuna rettifica della detrazione. Secondo l'istante, il mutamento del regime fiscale delle operazioni a valle non inciderebbe sulla detrazione dell'IVA assolta sui canoni di leasing, richiamando a sostegno:

• la risoluzione n. 178/E del 9 luglio 2009;
• la circolare n. 26/E del 1° giugno 2016.

Normativa e prassi richiamate

L'Agenzia richiama il combinato disposto dei commi 3 e 8 dell'art. 19-bis2 del d.P.R. n. 633/1972, secondo cui per fabbricati e porzioni di fabbricati il periodo decennale di sorveglianza ai fini della rettifica decorre dall'acquisto o dall'ultimazione dell'immobile.

Vengono inoltre richiamati due precedenti di prassi:

• risoluzione n. 178/E del 2009, che ha affermato che la rettifica va effettuata avendo riguardo al momento di acquisto o ultimazione dei beni immobili, indipendentemente dalle modalità di acquisizione, quindi anche in leasing;
• circolare n. 26/E del 2016, secondo cui, in caso di assegnazione di immobili acquistati in leasing con successivo esercizio dell'opzione di acquisto, per il computo del periodo decennale occorre normalmente fare riferimento alla data di esercizio del diritto di acquisto da parte dell'utilizzatore.

Soluzione interpretativa dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia precisa che la circolare del 2016 indica la data di esercizio del riscatto come criterio di regola applicabile, ma lascia aperta la verifica di circostanze particolari che possano far ritenere l'immobile sostanzialmente acquistato in un momento precedente.

Tali circostanze possono ricorrere, ad esempio, quando:

• il maxi canone iniziale sia eccessivamente elevato rispetto al valore complessivo della locazione finanziaria;
• sussistano altri casi analoghi che evidenzino una sostanziale anticipazione dell'acquisto.

Parere conclusivo dell'Agenzia

Nel caso esaminato, l'Agenzia osserva che non risultano presenti circostanze particolari idonee a far anticipare il momento di acquisto sostanziale rispetto all'esercizio del riscatto. Pertanto, accoglie la soluzione proposta dal contribuente e ritiene che non debba procedersi alla rettifica della detrazione IVA sui canoni di leasing in conseguenza del mutamento del regime delle locazioni da imponibile a esente.

Conclusioni operative

La risposta conferma che, per gli immobili acquisiti in leasing, il dies a quo del periodo decennale di rettifica è, di regola, la data di esercizio del diritto di acquisto. Solo in presenza di elementi particolari che facciano ritenere l'immobile sostanzialmente acquistato prima del riscatto finale può essere necessario anticipare il computo del periodo di sorveglianza. Nel caso specifico, tale evenienza non ricorre e la detrazione IVA già operata resta ferma.