Sentenza del 14/01/2022 n. 1027 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia impugnava la decisione della CTR che aveva ritenuto congruo il valore determinato dal perito di parte, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 51 e 52 TUR e, soprattutto, carenza/ambiguità di motivazione in relazione all'abbattimento del 50% operato nella perizia: secondo l'Amministrazione la CTR aveva aderito acriticamente alle conclusioni della perizia senza considerare la documentazione e senza esplicitare le ragioni del proprio convincimento (vizioso per apparente motivazione).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia, ritenendo che la CTR avesse fornito argomentazioni sufficienti: ha evidenziato l'assenza di sopralluogo dell'UTE (stima fondata su foto aeree), la non comparabilità dei parametri usati dall'Agenzia (gli immobili usati come parametro erano a destinazione abitativa mentre il bene era alberghiero), l'errata valutazione della compagine (non 90 appartamenti ma un unico complesso di mq.1100) e ha ritenuto la perizia di parte più prossima al valore venale. Perciò il vizio denunciato come violazione di legge è stato ricondotto a questione di motivazione e la motivazione della CTR è stata considerata adeguata. Rigetto del ricorso e condanna dell'Agenzia alle spese (Euro 3.500,00 + Euro 200,00).

Norme richiamate

• art. 51 e 52 TUR

  L'Agenzia richiamava queste norme in relazione al criterio di stima; la Corte ha però ritenuto che la questione decisiva non fosse una mera violazione formale delle norme di stima ma la sufficienza della motivazione che giustificasse l'abbattimento applicato.

• art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5

  Il ricorso è stato riqualificato: dall'indicazione formale di un vizio di cui al n.3 il giudice ha ricostruito la censura come vizio di apparente motivazione rientrante nel n.5; la Corte ha quindi valutato se la motivazione fosse effettivamente carente o comunque idonea a far comprendere il percorso logico-decisorio.

• art. 132 c.p.c., comma 2, n.4 e art. 111 Cost.

  Richiamate per il principio che la sentenza deve indicare il criterio logico che ha condotto il convincimento del giudice: l'assenza o l'inidoneità dell'argomentazione costituisce motivazione apparente e può determinare nullità della decisione in sede di cassazione.

Massime di principio

• In materia di rettifica del valore immobiliare non basta criticare il metodo di stima: il giudice d'appello può adottare o ritenere attendibile una perizia di parte se esplicita chiaramente i parametri e le ragioni che la rendono preferibile alla stima amministrativa.
• La mancata effettuazione di un sopralluogo da parte dell'ufficio (UTE) non invalida automaticamente la stima amministrativa se la decisione motiva tecnicamente la scelta; analogamente, la mancata visita può costituire elemento critico se adeguatamente valorizzato dalla controparte.
• Se viene applicato un consistente 'abbattimento' (es. 50%) il giudice è tenuto a spiegare il fondamento di tale riduzione: la mera affermazione che la perizia si basa su 'parametri riconducibili all'immobile' può essere insufficiente se non accompagnata da confronto probatorio e logica di adeguamento.
• La perizia di parte può prevalere sulla perizia dell'ufficio quando mostra comparabili congrui, coerenti aggiustamenti e una spiegazione del diverso quadro fattuale (destinazione d'uso, consistenza, frazionamento, ecc.).
• Chi impugna una decisione amministrativa o giudiziale per vizi di motivazione deve circostanziare in modo preciso quali aspetti del ragionamento mancano o sono illogici; la Corte di legittimità controlla la sufficienza della motivazione sul testo della sentenza impugnata.
• In giudizio tributario, la parte appellante deve proporre elementi di comparazione e confutazione tecnica concreti (documenti, rilievi tecnici) per mettere in crisi la stima avversaria; semplici affermazioni generiche sull'erroneità del metodo rischiano di risultare ininfluenti.