Sentenza del 25/02/2015 n. 662 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente contestava la legittimità dell'accertamento sostenendo che, ai fini della tassazione, dovesse rilevare il prezzo indicato nel contratto di compravendita, eventualmente influenzato dal contratto di riscatto, anziché il maggior valore venale dell'immobile. La controversia riguardava quindi la determinazione della base imponibile e la prova dell'eventuale minore valore commerciale del bene.

La decisione

La legittimità dell'accertamento è stata riconosciuta. Ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, non è decisivo il prezzo di acquisto dichiarato, sia esso reale o simulato, ma il valore dell'immobile in comune commercio al momento dell'operazione. Spettava alla parte interessata dimostrare, con elementi concreti, l'eventuale diminuzione di valore del bene; in assenza di tale prova, la rettifica fondata sul valore venale è stata ritenuta valida.

Norme richiamate

• Disciplina delle imposte di registro, ipotecaria e catastale

  La base imponibile nelle cessioni immobiliari è collegata al valore venale o al valore in comune commercio del bene, non necessariamente al prezzo contrattuale dichiarato.

Massime di principio

• Nelle compravendite immobiliari, ai fini fiscali, il prezzo indicato nel contratto non esclude automaticamente la possibilità di una rettifica basata sul valore di mercato dell'immobile.
• L'Amministrazione finanziaria può contestare il valore dichiarato quando ritenga che sia inferiore al valore venale in comune commercio.
• Il contribuente che sostiene una diminuzione di valore deve fornire una prova concreta e documentata, come perizie, comparabili di mercato, condizioni dell'immobile o altri elementi oggettivi.
• La presenza di clausole particolari, come un contratto di riscatto, non determina di per sé l'accettazione del prezzo dichiarato se il valore economico effettivo del bene risulta maggiore.
• In una situazione analoga, è essenziale documentare preventivamente le caratteristiche che giustificano un prezzo inferiore rispetto ai valori medi di mercato.