Sentenza del 25/10/2021 n. 4753 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Accertamento d'imposta relativo al 2009 per plusvalenza derivante dalla cessione (in permuta) di un terreno; l'Amministrazione ha rideterminato il valore del terreno sulla base dell'accertamento di valore effettuato in sede di imposta di registro e ha rettificato il reddito imponibile per IRPEF, sostenendo che il corrispettivo effettivamente incassato corrisponde al valore di mercato così accertato. La contribuente ha contestato la notifica e la qualificazione del terreno (sostenendo che non fosse area edificabile ma lotto già edificato) e ha affermato di aver venduto a prezzo diverso; non ha però prodotto elementi probatori, neppure indiziari, a dimostrazione che il prezzo effettivo fosse inferiore a quello determinato dall'Ufficio.

La decisione

La CTR ha respinto l'appello e confermato la sentenza di primo grado che aveva rigettato il ricorso. Ha ritenuto legittimo l'accertamento induttivo basato sul valore accertato ai fini dell'imposta di registro e ha richiamato il principio della Corte di Cassazione (n. 16705/2014) secondo cui l'Amministrazione può ritenere corrispondente al valore di mercato il prezzo risultante dall'accertamento in sede di registro, salvo che il contribuente provi di avere venduto a prezzo inferiore (anche con elementi indiziari). La contribuente non ha fornito prove a suo favore né elementi sul carattere non edificabile/effettivo sfruttamento del fabbricato ascendente sul terreno. Sono state condannate la ricorrente alle spese per 1.500 euro per il grado.

Norme richiamate

• Cassazione n. 16705/2014

  La Corte ha stabilito che l'Amministrazione finanziaria può procedere in via induttiva per accertare la plusvalenza da cessione di terreno edificabile sulla base del valore determinato in sede di imposta di registro, presupponendo la corrispondenza tra prezzo incassato e valore di mercato così accertato, salvo prova contraria fornita dal contribuente (anche mediante elementi indiziari) di un effettivo prezzo inferiore.

• Accertamento di valore in sede di imposta di registro (principio applicato)

  L'accertamento del valore operato dall'Ufficio ai fini dell'imposta di registro può essere assunto quale parametro per la determinazione del corrispettivo rilevante ai fini delle imposte sui redditi; tale valore fa presumere il prezzo di realizzo fino a prova contraria.

Massime di principio

• L'Amministrazione può utilizzare il valore determinato in sede di registro come base induttiva per accertare la plusvalenza da cessione di terreni: il contribuente deve provare l'effettivo corrispettivo diverso (anche tramite elementi indiziari) per superare la presunzione.
• Il peso della prova grava sul contribuente: conservare e produrre documentazione probatoria (contratti, estratti conto, ricevute, perizie, accordi di permuta, verbali di rettifica e qualsiasi elemento indiziario) è essenziale per contestare la valutazione dell'Ufficio.
• Se nel titolo notarile è indicata la qualifica dell'area (es. 'area edificabile') e il contribuente vuole sostenere il contrario (es. esistenza di fabbricato con autonomia funzionale), deve fornire elementi tecnici e catastali che dimostrino la diversa natura e il concreto effetto sul valore.
• Variazioni nelle consistenze economiche o rettifiche concordate nelle scritture pubbliche vanno documentate: semplici affermazioni non sono sufficienti a scardinare l'accertamento induttivo.
• Eventuali vizi formali nella notifica dell'atto possono essere considerati sanabili se il contribuente ha comunque esercitato tempestivamente il diritto di impugnazione; pertanto occorre tempestività nel ricorso e cura nella verifica delle formalità processuali.
• In caso di permute o consistenti operazioni in natura, è utile acquisire perizia tecnica indipendente e documentazione che dimostri il criterio seguito per la determinazione dei corrispettivi al fine di poter contestare efficacemente la valutazione dell'Ufficio.