Sentenza del 21/11/2017 n. 378 - Comm. Trib. Prov. Teramo

Esito

La controversia

Il contribuente contestava la rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro, sostenendo che la motivazione dell'avviso fosse insufficiente e che la stima dell'Ufficio fosse inidonea, perché basata su una mera ispezione esterna dell'immobile e priva di considerazione per elementi potenzialmente incidenti sul valore, tra cui un'ipoteca di primo grado e un contratto di locazione.

La decisione

La rettifica è stata ritenuta solo parzialmente fondata. Ai fini della validità formale dell'avviso è sufficiente che l'Ufficio indichi i criteri astratti utilizzati per determinare il maggior valore; la verifica concreta della fondatezza di tali criteri appartiene alla fase contenziosa. Tuttavia, la stima non poteva essere integralmente condivisa perché fondata su una valutazione esterna dell'immobile che non aveva adeguatamente considerato i vincoli e i pesi gravanti su di esso. L'atto è stato quindi parzialmente riformato.

Norme richiamate

• Disciplina dell'imposta di registro in materia di rettifica del valore degli immobili

  L'avviso di rettifica deve indicare i criteri astratti e gli elementi essenziali posti a base della determinazione del maggior valore. Non è però necessario che tutta la prova concreta della correttezza della stima sia già sviluppata nella motivazione dell'atto, potendo essere fornita nel successivo giudizio.

• Obbligo di motivazione degli atti tributari

  La motivazione è sufficiente quando consente al contribuente di comprendere la pretesa fiscale e di predisporre la difesa. La motivazione non sana tuttavia una stima concretamente inattendibile o incompleta.

Massime di principio

• In caso di rettifica del valore immobiliare, l'avviso può essere valido se espone i criteri generali utilizzati dall'Ufficio; la prova dettagliata della loro concreta applicazione può essere valutata durante il contenzioso.
• Una perizia fondata soltanto sull'aspetto esterno dell'immobile può risultare insufficiente quando omette elementi capaci di ridurne il valore economico.
• Ipoteca, locazione, servitù, vincoli urbanistici o altri pesi devono essere considerati nella stima, perché incidono sul valore effettivo del bene.
• La sufficienza della motivazione dell'avviso e la fondatezza sostanziale della rettifica sono questioni distinte: l'atto può essere formalmente motivato ma risultare parzialmente errato nel merito.
• Il contribuente che contesta la rettifica dovrebbe documentare concretamente le caratteristiche dell'immobile e tutti i vincoli o gravami incidenti sul suo valore.