Sentenza del 18/11/2015 n. 23566 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il valore di un terreno edificabile venduto nel 2004, aumentandolo da 1.100.000 euro a 1.210.000 euro e liquidando una maggiore imposta di registro. L'Ufficio sosteneva che la Commissione Tributaria Regionale avesse erroneamente attribuito rilievo al prezzo indicato nel preliminare stipulato nel 2003, anziché determinare il valore venale in comune commercio al momento del trasferimento. Contestava inoltre l'insufficiente valutazione di altri elementi, tra cui una stima del terreno pari a 1.800.000 euro, effettuata ai fini della garanzia ipotecaria del mutuo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando la decisione della CTR favorevole ai contribuenti. Ha stabilito che, pur dovendo l'imposta essere determinata sul valore venale in comune commercio al momento del trasferimento, il prezzo concordato nel preliminare può costituire un elemento di prova utile per determinare tale valore. Nel caso concreto, il prezzo risultava inoltre coerente con l'atto comparativo prodotto, che indicava un valore di circa 1.042.000 euro. La Corte ha ritenuto adeguata la motivazione della CTR e ha riconosciuto ai contribuenti le spese del giudizio di cassazione, pari a 2.500 euro oltre accessori; le spese dei gradi di merito sono state compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 43

  La base imponibile dell'imposta di registro deve essere riferita ai criteri previsti dalla legge per il trasferimento dell'immobile.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, commi 2 e 3

  valore venale in comune commercio

  Il valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro deve corrispondere al valore venale in comune commercio, che può non coincidere con il prezzo dichiarato nell'atto. Tuttavia, il prezzo contrattuale, anche se stabilito in un precedente preliminare, può essere utilizzato come elemento probatorio, insieme ad altri elementi comparativi, per determinare il valore effettivo.

• Art. 360 c.p.c., n. 3

  Consente di ricorrere per cassazione denunciando la violazione o falsa applicazione di norme di diritto.

• Art. 360 c.p.c., n. 5

  Consente di censurare l'insufficiente motivazione su un fatto controverso e decisivo, nei limiti applicabili ratione temporis. La Corte ha ritenuto comunque adeguata la motivazione della CTR.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposta di registro, l'Amministrazione può discostarsi dal prezzo dichiarato se ritiene che non corrisponda al valore venale in comune commercio dell'immobile al momento del trasferimento.
• Il prezzo indicato in un preliminare precedente non è automaticamente vincolante, ma può costituire un elemento di prova significativo, soprattutto se il preliminare è registrato e non emergono elementi concreti che dimostrino una successiva variazione del valore.
• La valutazione del giudice tributario può fondarsi su alcuni elementi di prova ritenuti più attendibili rispetto ad altri; la scelta e la ponderazione delle prove spettano al giudice di merito.
• Un atto comparativo coerente con il prezzo dichiarato può rafforzare la posizione del contribuente e rendere non sufficiente una rettifica basata soltanto su stime astratte o su valori non adeguatamente comparabili.
• Una diversa stima bancaria, come quella effettuata per una garanzia ipotecaria, non prevale automaticamente: deve essere valutata dal giudice insieme alle altre prove e deve risultare concretamente riferibile al valore venale fiscale dell'immobile.