Cassazione Civile, Ordinanza n. 07408/2024 del 19/03/2024

Esito

La controversia

La controversia riguardava un contratto di locazione commerciale relativo a un immobile adibito ad uso pensione. Il locatore aveva intimato sfratto per morosità alla società conduttrice subentrata nel contratto per effetto di cessione d'azienda e aveva inoltre ottenuto decreto ingiuntivo per i canoni insoluti nei confronti sia della società subentrante sia della precedente intestataria del rapporto, con successive opposizioni riunite. In primo grado il Tribunale aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e rigettato le opposizioni al decreto ingiuntivo; in appello, invece, la Corte territoriale aveva ritenuto risolto il contratto per inadempimento del locatore, revocato il decreto ingiuntivo e condannato il locatore a restituire alla società conduttrice una somma per gli esborsi sostenuti per l'apertura dell'attività alberghiera. In cassazione il locatore ha proposto tre motivi: (1) violazione degli artt. 1575 e 1578 c.c., sostenendo che il conduttore subentrante avrebbe dovuto verificare idoneità dei locali, destinazione d'uso e licenze, e che il contratto non poneva a suo carico l'obbligo di procurare il certificato di agibilità; (2) violazione dell'art. 1460 c.c., contestando la legittimità della sospensione integrale del canone da marzo ad agosto 2016, sia perché mancava un inadempimento del locatore sulla regolarità amministrativa, sia perché non risultavano provvedimenti di chiusura o divieti d'uso dell'immobile e il godimento sarebbe rimasto pieno; (3) violazione di norme di diritto, sostenendo che, nel subentro ex art. 36 l. n. 392/1978 in una locazione non abitativa, la mancanza di titoli autorizzativi o dell'agibilità non integra vizio della cosa locata ex art. 1578 c.c. e non consente le azioni ivi previste. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibili i primi due motivi e infondato il terzo, richiamando il principio per cui i vizi edilizi-amministrativi e la mancanza dei titoli necessari all'uso dell'immobile non integrano vizi della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c., ma possono costituire inadempimento del locatore agli obblighi ex art. 1575 c.c.; ha quindi rigettato il ricorso.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso del locatore. Ha ritenuto inammissibili le censure nuove o non autosufficienti, perché fondate su questioni non trattate nella sentenza impugnata o su una diversa ricostruzione dei fatti e delle prove, e ha giudicato infondata la doglianza di diritto relativa all'inapplicabilità dell'art. 1578 c.c. alla mancanza di agibilità/titoli amministrativi in una locazione non abitativa. Non sono state liquidate spese perché le parti intimate non hanno svolto difese; è stato inoltre dato atto dell'obbligo del ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1575 c.c.

  Il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto; il rilascio del certificato di agibilità e la regolarità funzionale dell'immobile sono stati ricondotti a questo obbligo legale.

• art. 1578 c.c.

  La mancanza di titoli autorizzativi o dell'agibilità, nelle locazioni ad uso diverso, non costituisce vizio della cosa locata in senso tecnico, ma può rilevare come inadempimento del locatore.

• art. 1460 c.c.

  La sospensione del pagamento del canone è scrutinabile alla luce dell'inadempimento del locatore; nel caso concreto la Corte d'appello ha ritenuto legittima la sospensione totale per la mancata sicurezza e funzionalità dell'immobile.

• art. 36 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Il subentro nella locazione commerciale per cessione d'azienda non esclude la tutela del conduttore contro l'inadempimento del locatore derivante dall'assetto edilizio-amministrativo dell'immobile.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Le censure sono state veicolate come violazioni di legge, ma alcune sono state ritenute inammissibili perché in realtà dirette a introdurre nuove questioni o a contestare il fatto.

• art. 366, primo comma, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente deve indicare specificamente gli atti e i documenti su cui fonda il motivo; la mancanza di tale specificazione rende la censura inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Richiamato in relazione alla misura dell'ulteriore contributo unificato dovuto a seguito del rigetto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione non possono essere introdotte questioni nuove di fatto o di diritto non trattate nel merito; chi deduce la novità della questione deve indicare specificamente in quale atto del giudizio precedente l'abbia proposta.
• Il motivo di ricorso deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata: è inammissibile la censura che attacchi una diversa base argomentativa rispetto a quella effettivamente adottata dal giudice di merito.
• Nelle locazioni di immobili ad uso diverso, la mancanza dell'agibilità o dei titoli amministrativi necessari all'uso dell'immobile non integra, di per sé, un vizio della cosa locata ex art. 1578 c.c.; può invece configurare un inadempimento del locatore ai suoi obblighi legali di mantenere il bene idoneo all'uso convenuto.
• La sospensione del pagamento del canone può essere legittima quando l'inadempimento del locatore incida sulla concreta fruibilità e sicurezza dell'immobile, secondo una valutazione di gravità e incidenza sull'interesse del conduttore.
• Nel ricorso per cassazione fondato su violazione dell'interpretazione contrattuale, la parte deve indicare i canoni ermeneutici asseritamente violati; non è sufficiente contrapporre una lettura alternativa del contratto.
• La contestazione di documenti e risultanze istruttorie richiede specifica indicazione della loro collocazione processuale; la Corte di cassazione non può procedere a una nuova valutazione del materiale probatorio.

Come è indicizzato