Cassazione Civile, Sentenza n. 31675/2025 del 04/12/2025

Esito

La controversia

Impugnazione della delibera assembleare (31.05.2005, conferma 18.03.2005) che approvava la sostituzione di n.4 ascensori e la ripartizione delle spese secondo la Tabella C del regolamento condominiale. I ricorrenti (proprietari di unità al piano e contrari) deducevano l'illegittimità del criterio di riparto che escludeva dal contributo alcuni condomini (proprietari di locali commerciali e del vano scala), sostenendo che la tabella millesimale e l'art.10 del regolamento non assegnavano loro millesimi per le spese di ascensore e che la volontà contrattuale non prevedeva la loro partecipazione alle spese di sostituzione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Condominio. Ha confermato il principio che le spese per la sostituzione di un ascensore già esistente sono assimilate, per ratio, alle spese di manutenzione/ricostruzione previste dall'art.1124 c.c. (ripartizione per metà in ragione del valore delle singole unità e per l'altra metà in proporzione all'altezza del piano). Ha ritenuto che non sia stata individuata una deroga espressa nel regolamento contrattuale che esoneri i proprietari dei locali commerciali; l'art.10 lett. d) e la Tabella C riguardano tipi di spesa diversi (manutenzione/consumi) e non la sostituzione. Inoltre, i giudici di merito hanno accertato che i proprietari dei locali commerciali accedono al terrazzo tramite parti comuni e ascensore, quindi traggono utilità e devono contribuire. Poiché non risultava unanimità nella delibera assembleare, non può sussistere una deroga alla disciplina legale. Conseguentemente il ricorso è stato respinto e il Condominio condannato alle spese di giudizio.

Norme richiamate

• art. 1124 cod. civ.

  i costi sono ripartiti per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo

  La Corte ha esteso per analogia il criterio di ripartizione previsto per scale alla sostituzione dell'ascensore già esistente: metà in proporzione al valore delle unità e metà in proporzione all'altezza del piano; obbligo di contribuzione anche per i proprietari di locali commerciali che traggono utilità dall'ascensore, salvo deroga espressa.

• art. 1123 cod. civ.

  Norma applicabile all'installazione ex novo di ascensori (ripartizione proporzionale al valore della proprietà). Distinta dalla disciplina della manutenzione/sostituzione dell'ascensore già esistente.

• art. 1138 cod. civ.

  Riconosce l'autonomia contrattuale del regolamento di condominio, ma la Corte ricorda che la deroga alla disciplina legale delle spese deve risultare espressa nel regolamento o essere approvata con unanimità assembleare; l'autonomia negoziale non consente interpretazioni estensive che travalichino la volontà contrattuale espressa.

• art. 1117 n. 3 cod. civ. (richiamata)

  Dopo la legge n.220/2012 l'ascensore è esplicitamente qualificato come parte comune; pertanto le spese relative ricadono sui condomini che ne traggono utilità, salvo deroga espressa.

• art. 10 del regolamento condominiale (lett. d) e lett. a))

  le spese degli ascensori ... debbano essere ripartite tra i condòmini che se ne servono, ... in proporzione alla posizione in altezza del piano

  Il regolamento disciplina consumi e manutenzione (anche ordinaria/straordinaria) e richiama criteri di riparto, ma non contiene una deroga espressa alla ripartizione per la sostituzione dell'ascensore già esistente; la Tabella C, integrando il regolamento, non vale a esonerare le unità se non vi è clausola esplicita.

• Tabella millesimale C allegata al regolamento

  Costituisce parte integrante del regolamento contrattuale; tuttavia la mancata indicazione di millesimi per i locali commerciali è stata interpretata dai giudici come riferita alle spese di manutenzione ordinarie/consumi e non come deroga espressa alla partecipazione alla spesa di sostituzione dell'ascensore.

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13

  Norma procedurale richiamata in ordine al contributo unificato dovuto per il ricorso proposto dopo il 30.01.2013; la Corte indica l'eventualità di un ulteriore versamento da parte del ricorrente se dovuto.

Massime di principio

• La sostituzione di un ascensore già esistente è assimilata, per analogia applicativa, alle spese di manutenzione/ricostruzione regolate dall'art.1124 c.c.: riparto per metà in ragione del valore delle unità e per metà in ragione dell'altezza del piano.
• Per esonerare specifici condomini dalla partecipazione alle spese (anche totalmente) è necessaria una deroga espressa: o clausola chiara nel regolamento contrattuale o delibera assembleare approvata all'unanimità; mere tabelle millesimali ambigue o richiamo generico a criteri non sono sufficienti.
• L'ascensore è parte comune (anche dopo la riforma) e la contribuzione si determina in rapporto all'utilità concreta o potenziale che ciascun condomino può trarne; l'accertamento dell'effettivo accesso/use può essere decisivo.
• Il sindacato giudiziario in sede di impugnazione della delibera è volto a verificare la legittimità (e l'eventuale esistenza di una deroga contrattuale espressa), ma non può sostituirsi all'assemblea nel rivedere le tabelle millesimali salvo vizio di legittimità.
• Nelle controversie su ripartizione delle spese condominiali è necessario valutare insieme il testo del regolamento, le tabelle millesimali e le delibere assembleari: l'interpretazione favorevole all'efficacia di una deroga richiede elementi probatori chiari e non interpretazioni estensive del giudice.