Sentenza del 28/11/2016 n. 2075 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

L'Ufficio ha determinato il maggior valore degli immobili ceduti facendo prevalente riferimento ai valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), oltre che all'importo del mutuo bancario e alle relative perizie. Il ricorrente ha contestato la validità di tali elementi, sostenendo che i valori OMI sono indicazioni statistiche e di massima, non vincolanti, mentre il mutuo può comprendere somme destinate anche a ristrutturazioni, diversa distribuzione degli spazi, arredamento o altre esigenze personali, senza coincidere necessariamente con il prezzo effettivo di compravendita.

La decisione

La pretesa erariale è stata ritenuta illegittima. I valori OMI sono stati qualificati come meri elementi indiziari, non sufficienti da soli a dimostrare un maggior valore dell'immobile. Anche il mutuo e le perizie bancarie sono stati considerati indizi privi di decisività, poiché l'importo finanziato può coprire esigenze ulteriori rispetto al solo acquisto. In assenza di ulteriori elementi concreti, specifici e concordanti, l'accertamento fondato prevalentemente su tali dati non può essere mantenuto.

Massime di principio

• I valori OMI hanno funzione orientativa e statistica: possono costituire un elemento di verifica o un indizio, ma non dimostrano automaticamente che il prezzo dichiarato sia inferiore al valore reale.
• Un accertamento basato su presunzioni deve essere sostenuto da elementi ulteriori, concreti, specifici e concordanti, riferiti alle caratteristiche effettive dell'immobile e della compravendita.
• L'importo di un mutuo bancario non coincide necessariamente con il prezzo di acquisto, perché può includere costi di ristrutturazione, arredamento, lavori o altre esigenze del mutuatario.
• Le perizie predisposte dalla banca per concedere il finanziamento non hanno, da sole, valore decisivo ai fini fiscali e devono essere valutate insieme agli altri elementi del caso concreto.
• Per contestare efficacemente un accertamento di maggior valore immobiliare è rilevante dimostrare le caratteristiche specifiche dell'immobile, le sue condizioni, eventuali difformità, i prezzi di mercato effettivi e ogni circostanza idonea a spiegare il prezzo dichiarato.