Cassazione Civile, Ordinanza n. 25103/2022 del 22/08/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla realizzazione, su un edificio condominiale, di un intervento qualificato come sopraelevazione sul lastrico solare. In primo grado il tribunale aveva condannato le parti esecutrici dell'opera al pagamento dell'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. in favore dei proprietari di locali commerciali al piano terra, rigettando invece la domanda di rimborso delle spese per il ricalcolo dei millesimi. In appello le soccombenti hanno sostenuto, tra l'altro, che una delle convenute non fosse legittimata passivamente e che il criterio di calcolo dell'indennità fosse errato; i proprietari beneficiari dell'indennità hanno quindi proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione dell'art. 1127 c.c. e delle norme sull'indennità di sopraelevazione, lamentando che la Corte d'appello avesse determinato l'importo in modo non conforme al criterio legale e avesse esteso la ripartizione a tutti i condomini, anziché ai soli immobili direttamente interessati dalla sopraelevazione; 2) omesso esame di un fatto decisivo e violazione dell'art. 2697 c.c. e degli artt. 99, 112, 113, 114, 115, 116 e 191 c.p.c., sostenendo che il giudice di appello avesse valutato l'indennità in contrasto con le risultanze delle consulenze tecniche d'ufficio.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondata l'eccezione di inammissibilità del ricorso, ma ha rigettato entrambi i motivi. Ha affermato che l'indennità di sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., spetta a tutti i condomini e va parametrata al valore dell'area occupata dalla nuova costruzione, da dividere per il numero dei piani compreso quello di nuova costruzione, con successiva ripartizione tra i proprietari dei piani preesistenti secondo i millesimi. Ha inoltre ritenuto corretta la qualificazione dell'intervento come sopraelevazione anche quando la nuova fabbrica si sviluppi in prolungamento orizzontale su lastrico solare dell'ultimo piano, perché rileva l'occupazione della colonna d'aria sovrastante e la maggiore utilizzazione dell'area comune. Quanto al secondo motivo, la Corte ha escluso il vizio di omesso esame e la violazione dell'art. 2697 c.c., rilevando che il giudice di appello aveva motivatamente preferito la c.t.u. di secondo grado e spiegato le ragioni dell'inattendibilità di quella di primo grado. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna dei ricorrenti alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1127 c.c.

  l'indennità di sopraelevazione va correlata al valore dell'area occupata dalla nuova fabbrica e, una volta determinata, va ripartita secondo il criterio legale tra i condomini aventi diritto; la nozione di sopraelevazione comprende anche la nuova costruzione realizzata in prolungamento orizzontale sul lastrico solare dell'ultimo piano, se questa comporta occupazione della colonna d'aria sovrastante

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  utilizzato per denunciare la violazione o falsa applicazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  il vizio di omesso esame non è configurabile quando il giudice di merito abbia motivato sul punto e abbia valutato le risultanze istruttorie

• art. 2697 c.c.

  invocato dai ricorrenti in combinato con norme processuali; la Corte esclude la violazione perché il giudice di appello ha svolto una valutazione motivata delle prove

• artt. 99, 112, 113, 114, 115, 116 e 191 c.p.c.

  richiamati dai ricorrenti a sostegno della censura sulla valutazione della consulenza tecnica, ma ritenuti non violati nel caso concreto

• art. 366 c.p.c.

  il ricorso è stato ritenuto rispettoso dei requisiti di specificità e pertanto non inammissibile

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la memoria depositata in camera di consiglio

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  la Corte dà atto dei presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per la misura dell'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• L'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. è dovuta in ragione dell'aumento proporzionale della comproprietà sulle parti comuni prodotto dall'incremento della porzione di proprietà esclusiva, ed è pertanto un credito comune a tutti i condomini.
• Ai fini dell'art. 1127 c.c., la nozione di sopraelevazione non richiede necessariamente un aumento dell'altezza del fabbricato: vi rientra anche la nuova costruzione che, pur sviluppandosi in senso orizzontale, occupi il lastrico solare dell'ultimo piano e sfrutti la colonna d'aria sovrastante.
• Il criterio legale di quantificazione dell'indennità impone di assumere il valore dell'area occupata dalla nuova fabbrica e di ripartirlo secondo il numero dei piani, compreso quello sopraelevato, con successiva attribuzione pro quota ai condomini aventi diritto.
• La censura di omesso esame non può fondarsi sul semplice dissenso rispetto alle risultanze di consulenza tecnica se il giudice di merito ha motivatamente spiegato perché aderisce a una c.t.u. piuttosto che a un'altra.
• Quando il giudice di merito esprime una motivazione congrua e specifica sulla valutazione della prova tecnica, non è configurabile violazione dell'art. 2697 c.c. per la sola ragione che la parte ritenga errata la scelta del consulente o del criterio estimativo.

Come è indicizzato