Cassazione Civile, Ordinanza n. 05247/2024 del 28/02/2024

Esito

La controversia

La controversia riguarda la vendita della proprietà superficiaria di immobili realizzati in regime di edilizia convenzionata ai sensi dell'art. 35 della l. n. 865/1971. Gli acquirenti avevano ottenuto in appello il riconoscimento della nullità della clausola sul prezzo, con eterointegrazione del contratto e applicazione del prezzo massimo legale, nonché la condanna alla restituzione della differenza tra prezzo pattuito e prezzo vincolato. Il soccombente in appello propone ricorso per cassazione con cinque motivi. Con il primo lamenta violazioni di legge e dei criteri di interpretazione contrattuale, sostenendo che il vincolo di prezzo massimo di cessione ex art. 35, comma 8, l. n. 865/1971 riguarderebbe solo la cessione effettuata dal concessionario-costruttore e non anche quella posta in essere da un suo avente causa. Con il secondo deduce violazione dell'art. 112 c.p.c. e sostiene che la Corte territoriale avrebbe errato nel qualificare l'affrancazione come mera facoltà del cessionario. Con il terzo, quarto e quinto motivo invoca lo ius superveniens introdotto dall'art. 25-undecies del d.l. n. 119/2018 conv. in l. n. 136/2018, assumendo che la Corte d'appello avrebbe dovuto considerare la domanda di affrancazione da lui presentata e il conseguente effetto sospensivo sulla pretesa restitutoria; i motivi sono formulati anche come violazione dell'art. 112 c.p.c. e come omesso esame di fatto decisivo.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il terzo e il quarto motivo di ricorso, ha dichiarato assorbiti gli altri motivi e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese. La ratio dell'accoglimento è che la Corte territoriale non aveva considerato la disciplina sopravvenuta sull'affrancazione dei vincoli di prezzo negli immobili in edilizia convenzionata, né la documentata presentazione della domanda di affrancazione da parte del ricorrente, con il relativo effetto sospensivo previsto dall'art. 31, comma 49-quater, l. n. 448/1998. Il giudice del rinvio dovrà riesaminare la controversia alla luce delle nuove disposizioni e dello ius superveniens richiamato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite.

Norme richiamate

• art. 35, comma 8, l. 22 ottobre 1971, n. 865

  Il vincolo di prezzo massimo di cessione è centrale nella disciplina dell'edilizia convenzionata; la Corte di merito aveva ritenuto operativa la nullità della clausola di prezzo e l'integrazione legale del contratto, ma la Cassazione richiama la necessità di considerare lo ius superveniens sulla rimozione del vincolo.

• artt. 1339 e 1419 c.c.

  Sono richiamati come base dell'eterointegrazione della clausola prezzo mediante inserimento del prezzo legale e conseguente riduzione del prezzo pattuito.

• art. 112 c.p.c.

  È invocato per dedurre ultrapetizione/omessa pronuncia o errata qualificazione della domanda; i relativi motivi sono però assorbiti o comunque superati dall'accoglimento dei motivi fondati sullo ius superveniens.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  È il parametro processuale dei motivi per violazione di legge dedotti nel ricorso.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  È richiamato per censurare l'omesso esame della domanda di affrancazione e del fatto decisivo della sua proposizione.

• art. 31, comma 49-bis, l. 23 dicembre 1998, n. 448

  Prevede la possibilità di rimuovere i vincoli relativi al prezzo massimo di cessione e al canone massimo di locazione mediante affrancazione, su richiesta degli interessati, anche se non più titolari di diritti reali.

• art. 31, comma 49-quater, l. 23 dicembre 1998, n. 448

  Stabilisce che, in pendenza della rimozione dei vincoli, il contratto produce effetti limitatamente alla differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato e che la pretesa di rimborso si estingue con la rimozione dei vincoli; la domanda di affrancazione ha effetto sospensivo.

• art. 25-undecies d.l. n. 119 del 2018, conv. in l. n. 136 del 2018

  Ha esteso la procedura di affrancazione e si applica anche ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore.

• art. 31 l. 23 dicembre 1998, n. 448

  È la norma di riferimento, come modificata, per la rimozione dei vincoli di prezzo negli immobili in edilizia convenzionata.

• d.l. n. 70 del 2011, art. 5, comma 3-bis

  È richiamato quale precedente intervento legislativo che aveva introdotto la possibilità di affrancazione e rileva nel quadro evolutivo della disciplina.

• art. 3, comma 63, l. n. 662 del 1996

  È richiamato per la sostanziale equiparazione tra diverse convenzioni di edilizia convenzionata ai fini del vincolo di prezzo.

• art. 31, comma 46, l. n. 448 del 1998

  È richiamato insieme all'art. 3, comma 63, l. n. 662/1996 per l'equiparazione normativa delle convenzioni P.E.E.P. e analoghe.

Massime di principio

• Nei contratti di trasferimento di immobili realizzati in edilizia convenzionata, il vincolo del prezzo massimo di cessione permane finché non sia rimosso attraverso la procedura di affrancazione prevista dalla disciplina sopravvenuta.
• Lo ius superveniens intervenuto in corso di giudizio deve essere applicato dal giudice di merito quando incide sul regime sostanziale della pretesa, soprattutto se la parte allega e documenta la presentazione della domanda di affrancazione.
• La domanda di affrancazione, quando validamente proposta, comporta l'effetto sospensivo previsto dalla legge sulla pretesa di restituzione della differenza tra prezzo convenuto e prezzo vincolato.
• La disciplina dell'affrancazione si applica anche ai contratti stipulati anteriormente all'entrata in vigore della modifica legislativa, se la norma lo prevede espressamente.
• In presenza di una sopravvenienza normativa idonea a incidere sull'oggetto della domanda, il giudice d'appello deve verificare gli effetti della nuova disciplina prima di confermare la condanna restitutoria.

Come è indicizzato