Cassazione Civile, Ordinanza n. 35280/2022 del 30/11/2022

Esito

La controversia

La lite nasce da un contratto preliminare di vendita di immobile. Il promissario acquirente aveva agito per ottenere la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore, lamentando in particolare la mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile. Le eredi del promittente venditore avevano proposto domanda riconvenzionale per ottenere un'indennità di occupazione dell'immobile e il ristoro di alcune spese. Il tribunale aveva accolto la domanda principale, aveva disposto restituzioni e aveva riconosciuto solo in parte la riconvenzionale. La corte d'appello, su impugnazione delle eredi, aveva invece riformato integralmente la decisione, riconoscendo che, una volta risolto il preliminare, il promissario acquirente che aveva già ricevuto la detenzione del bene doveva restituire l'immobile e corrispondere l'equivalente pecuniario del godimento del bene fino alla restituzione, oltre alle spese condominiali e di utenza previste dal preliminare, negando invece la rivalutazione monetaria sulle somme restituite in quanto debito di valuta e ritenendo non provato il maggior danno. In cassazione il promissario acquirente ha proposto quattro motivi: 1) omesso esame e violazione delle regole sull'occupazione sine titulo e dell'onere della prova, sostenendo che non potesse parlarsi di danno in re ipsa e che il bene non fosse di proprietà delle resistenti ma di una società estranea; 2) violazione della disciplina sulla occupazione e dell'art. 1220 c.c., per aver liquidato l'indennità sulla base di un canone abitativo nonostante l'immobile fosse privo di abitabilità e per il periodo in cui egli avrebbe offerto la restituzione; 3) omesso esame e violazione di norme analoghe, con riguardo alla condanna al pagamento di spese condominiali e utenze, deducendo l'esistenza di un accordo contrario; 4) violazione dell'art. 1224 c.c. per il diniego di rivalutazione monetaria delle somme versate in conto prezzo. La Corte di cassazione ha ritenuto i primi due motivi inammissibili o comunque infondati perché non coglievano la ratio decidendi: la corte territoriale aveva infatti qualificato le somme dovute non come risarcimento del danno da occupazione illegittima, ma come obbligo restitutorio conseguente alla risoluzione del preliminare, assimilabile alla ripetizione dell'indebito per venir meno della causa del pagamento e della detenzione anticipata del bene. Ha inoltre respinto il terzo motivo, osservando che la corte d'appello aveva correttamente valorizzato la clausola del preliminare che escludeva l'accordo invocato dal ricorrente, sicché la censura investiva un apprezzamento di merito e non un'omessa pronuncia. Ha infine respinto il quarto motivo, ribadendo che l'obbligazione restitutoria delle somme versate ha natura di debito di valuta, non soggetto a rivalutazione automatica, salvo prova del maggior danno ex art. 1224 c.c., prova che era mancata. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte ha rigettato integralmente il ricorso del promissario acquirente, confermando la sentenza della corte d'appello che aveva riformato la decisione di primo grado. Ha ritenuto corretto il principio secondo cui, risolto il preliminare per inadempimento del promittente venditore, il promissario acquirente che abbia già ricevuto la consegna dell'immobile deve restituire il bene e corrispondere i frutti o l'equivalente del godimento maturato fino alla restituzione, trattandosi di effetti restitutori e non di risarcimento del danno. Ha inoltre confermato il diniego di rivalutazione delle somme restituite, in assenza di prova del maggior danno. Il ricorrente è stato condannato alle spese del giudizio di cassazione e al versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Invocato dal ricorrente per dedurre omesso esame di fatti decisivi; la Corte ha ritenuto le censure non decisive o nuove, e comunque non idonee a scalfire la ratio della decisione impugnata.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Richiamato come parametro di violazione di legge nei motivi del ricorso; la Corte ha escluso le asserite violazioni per difetto di confronto con la ratio decidendi o perché la censura atteneva a valutazioni di merito.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato dal ricorrente in tema di onere della prova; la Corte non ha accolto la doglianza perché il punto decisivo non era il danno da occupazione, bensì l'obbligo restitutorio conseguente alla risoluzione del preliminare.

• art. 832 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per contestare la titolarità del bene in capo alle resistenti; la Corte ha dichiarato la censura nuova e quindi non esaminabile in cassazione.

• artt. 2313 e ss. c.c.

  Richiamati dal ricorrente per affermare l'autonomia patrimoniale della società in accomandita semplice rispetto ai soci; la censura è stata ritenuta nuova.

• art. 2304 c.c.

  Richiamato dal ricorrente nel medesimo contesto sulla distinta soggettività della società rispetto al socio accomandatario; la Corte non lo ha esaminato per novità della questione.

• legge n. 392/1978

  Richiamata dal ricorrente per sostenere una diversa disciplina dell'indennità di occupazione; la Corte ha escluso che fosse pertinente, perché la somma dovuta derivava da effetti restitutori della risoluzione del preliminare.

• art. 24 del D.P.R. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente in relazione al certificato di abitabilità/agibilità; la censura non è stata accolta perché la decisione si fondava sull'obbligo restitutorio e non sul risarcimento da occupazione illegittima.

• art. 1220 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere la costituzione in mora dei creditori con l'offerta di restituzione dell'immobile; la Corte ha qualificato la deduzione come nuova e non esaminabile.

• art. 2033 c.c.

  È la norma di riferimento richiamata dalla Corte per qualificare gli effetti della risoluzione del preliminare come ripetizione dell'indebito/condictio indebiti ob causam finitam: caduta la causa del contratto, le prestazioni eseguite anticipatamente devono essere restituite insieme ai frutti.

• art. 1224 c.c.

  La Corte ha affermato che l'obbligo di restituzione delle somme versate in conto prezzo ha natura di debito di valuta e non comporta rivalutazione automatica; il maggior danno da svalutazione va provato dal creditore.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in quanto il ricorso è stato rigettato.

• art. 1, comma 17, L. 228/2012

  Richiamato quale fonte dell'inserimento del comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. 115/2002 relativo al contributo unificato aggiuntivo.

Massime di principio

• Quando il contratto preliminare viene risolto per inadempimento, le prestazioni già eseguite e rimaste prive di causa devono essere restituite secondo la logica della ripetizione dell'indebito; la conseguenza non è necessariamente un risarcimento del danno, ma un obbligo restitutorio che comprende anche i frutti o l'equivalente del godimento del bene.
• Il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna anticipata dell'immobile, in caso di risoluzione del preliminare, deve restituire il bene e corrispondere il valore dell'uso e del godimento maturato fino alla restituzione; la misura del controcredito va ancorata al periodo di effettiva disponibilità del bene.
• Le questioni nuove, non dedotte nei gradi di merito, non possono essere introdotte per la prima volta in cassazione.
• La censura per omesso esame di un fatto decisivo o per violazione di legge è inammissibile quando non si confronta con la reale ratio decidendi della sentenza impugnata.
• L'obbligo di restituzione delle somme versate in esecuzione di un preliminare risolto ha natura di debito di valuta: non si rivaluta automaticamente e il creditore deve provare il maggior danno ai sensi dell'art. 1224 c.c.
• L'eventuale richiamo a una disciplina dell'occupazione sine titulo è inconferente quando la decisione impugnata fonda la condanna su effetti restitutori contrattuali derivanti dalla risoluzione e non su responsabilità aquiliana o risarcitoria.

Come è indicizzato