Cassazione Civile, Sentenza n. 22672/2026 del 03/07/2026

Esito

La controversia

Una società appaltatrice di lavori straordinari su parti comuni di un edificio condominiale agì in via monitoria/sommaria contro un singolo condomino per ottenere il pagamento della quota del corrispettivo a lui imputata, in base a una clausola del contratto di appalto che prevedeva pagamenti pro quota a carico dei singoli condomini e la possibilità per l'appaltatrice di agire direttamente verso i morosi. Il condomino si oppose sostenendo, tra l'altro, che: la pretesa dovesse considerarsi fondata sul contratto di appalto e che quindi egli potesse opporre le eccezioni derivanti dall'inadempimento dell'appaltatrice; la clausola fosse stata male interpretata e integrasse una cessione di credito/datìo in solutum; il credito non fosse esigibile per mancata prova dell'approvazione dei lavori e dei SAL; la cessione fosse inefficace per mancata notifica/accettazione; la mediazione fosse stata omessa; la clausola fosse vessatoria e non approvata per iscritto; l'amministratore non avesse potere di sottoscriverla; e che dovesse operare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. La Corte d'appello aveva rigettato l'impugnazione, pur con diversa motivazione, e il condomino ricorse in cassazione con nove motivi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il motivo sulla mediazione per difetto di specificità e ha ritenuto infondati o comunque superati gli altri motivi. In particolare, ha corretto la motivazione della sentenza impugnata affermando che la clausola contrattuale non andava qualificata come cessione del credito o datio in solutum, ma come mera conferma di una facoltà già desumibile dalla natura parziaria dell'obbligazione condominiale verso il terzo creditore: il terzo appaltatore può agire direttamente pro quota contro il singolo condomino nei limiti della sua quota, mentre il condomino non può opporre all'appaltatore le eccezioni inerenti al rapporto contrattuale tra condominio e appaltatore, né invocare l'eccezione di inadempimento. Ha inoltre ritenuto che la debenza della quota discenda dalla legge (artt. 1118 e 1123 c.c.) e non dalla clausola, con conseguente irrilevanza delle doglianze sulla cessione, sulla mancata autorizzazione dell'amministratore e sulla disciplina consumeristica. Confermate anche le spese a carico del ricorrente e l'obbligo del contributo unificato aggiuntivo.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  norma richiamata per il ricorso introduttivo in rito sommario di cognizione

• art. 63 disp. att. c.c.

  richiamato nei gradi di merito; la Corte di cassazione precisa che non è la fonte decisiva della pretesa nella fattispecie, e comunque la clausola non va letta come cessione di credito

• art. 1123 c.c.

  la quota dovuta dal singolo condomino per le spese comuni trova qui il proprio fondamento legale nella ripartizione pro quota delle spese

• art. 1118 c.c.

  concorre a fondare l'obbligo del singolo partecipante di contribuire alle spese delle cose comuni

• art. 1131 c.c.

  richiamato per chiarire i limiti della rappresentanza dell'amministratore e per escludere che la clausola possa alterare il regime legale di imputazione

• art. 1130 c.c.

  richiamato in relazione ai compiti dell'amministratore di riscossione dei contributi

• art. 1135 c.c.

  richiamato insieme alle norme sulla gestione condominiale e sulla riscossione dei contributi

• art. 1136 c.c.

  citato nel primo motivo in relazione alla disciplina assembleare

• art. 1362 c.c.

  invocato per l'interpretazione della clausola contrattuale

• art. 1363 c.c.

  invocato per l'interpretazione sistematica della clausola n. 9

• art. 1366 c.c.

  invocato per l'interpretazione secondo buona fede

• art. 1367 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello nel tentativo di salvare la clausola, ma la Cassazione ne ridimensiona la portata alla luce della natura parziaria dell'obbligazione

• art. 1198 c.c.

  richiamato dalla Corte d'appello per qualificare la clausola come cessione di credito/datio in solutum; la Cassazione esclude tale ricostruzione

• art. 1262 c.c.

  invocato dal ricorrente sul regime della cessione del credito

• art. 1264 c.c.

  invocato dal ricorrente sulla notifica e opponibilità della cessione al debitore ceduto

• art. 1341, comma 2, c.c.

  invocato per sostenere la vessatorietà della clausola

• art. 1460 c.c.

  la Corte esclude che l'eccezione di inadempimento operi nei rapporti tra condomino e terzo appaltatore in questa materia

• art. 81 c.p.c.

  richiamato nel ragionamento della Corte d'appello sulla pretesa nullità di una sostituzione processuale non prevista dalla legge

• art. 92 c.p.c.

  invocato sul regime delle spese di lite e della compensazione

• art. 2697 c.c.

  citato dal ricorrente in tema di onere della prova dell'approvazione dei lavori/SAL

• art. 5 d.lgs. n. 28/2010

  richiamato per la questione preliminare della mediazione obbligatoria

• art. 24 Cost.

  invocato dal ricorrente a sostegno della tesi di compressione del diritto di difesa

• art. 33 d.lgs. n. 206/2005

  invocato nel motivo sulla vessatorietà della clausola nei contratti con il consumatore

• art. 36 d.lgs. n. 206/2005

  invocato nel motivo sulla nullità di protezione della clausola

• art. 378 c.p.c.

  richiamato per le memorie depositate in cassazione

• art. 384, comma 4, c.p.c.

  la Corte corregge la motivazione della sentenza impugnata mantenendone però fermo il dispositivo

• art. 360 c.p.c.

  base dei motivi di ricorso dedotti

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  la Corte lo applica per dichiarare inammissibile il motivo sulla mediazione per difetto di specificità e mancata trascrizione degli atti rilevanti

• art. 404 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente per escludere l'opposizione di terzo quale rimedio del condomino

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  richiamato per dare atto dei presupposti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato

Massime di principio

• Nei rapporti tra condominio e terzo creditore per opere o servizi comuni, l'obbligazione di pagamento del corrispettivo è parziaria: il terzo può agire verso il singolo condomino solo nei limiti della quota a lui riferibile, salvo diversa previsione di legge, ma la quota non deriva dalla clausola bensì dal regime legale di riparto.
• La clausola contrattuale che preveda il pagamento pro quota dei singoli condomini e autorizzi il terzo ad agire verso i morosi non va necessariamente qualificata come cessione del credito o datio in solutum: può essere letta come mera conferma di una facoltà già insita nella parziarietà dell'obbligazione condominiale.
• Il singolo condomino non può opporre al terzo appaltatore le eccezioni che attengono all'esecuzione del contratto stipulato dall'amministratore con il terzo, quando la sua obbligazione verso il terzo è autonoma e trova fondamento nella disciplina legale della contribuzione alle spese comuni.
• L'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. non opera, di regola, per paralizzare la pretesa del terzo creditore nei confronti del condomino in materia di spese condominiali, perché il rapporto non ha natura sinallagmatica diretta tra singolo condomino e prestazione del terzo rispetto al buon funzionamento dei beni comuni.
• La deduzione in cassazione di un vizio processuale richiede la puntuale indicazione e trascrizione degli atti rilevanti: in mancanza, il motivo è inammissibile per difetto di specificità ex art. 366, n. 6, c.p.c.
• Se il dispositivo della sentenza impugnata è corretto in diritto, la Cassazione può correggerne la motivazione senza cassare la decisione; la diversa ricostruzione giuridica non conduce all'accoglimento del ricorso quando il risultato finale resta conforme a diritto.
• La diversa disciplina della riscossione dei contributi condominiali da parte dell'amministratore e la pretesa del terzo creditore verso il singolo condomino non coincidono: si tratta di piani distinti, uno interno alla gestione condominiale e l'altro esterno, fondato sul rapporto contrattuale con il terzo.

Come è indicizzato