Cassazione Civile, Ordinanza n. 14079/2023 del 22/05/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, stipulato e registrato nel 2010 tra una conduttrice e una società proprietaria dell'immobile. L'immobile veniva poi venduto, nel 2013, a un terzo soggetto. Per canoni rimasti impagati relativi al periodo anteriore alla vendita, l'originaria locatrice otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento di euro 16.041,00, riferito ai canoni dal 15 ottobre 2010 al gennaio 2013. La conduttrice proponeva opposizione sostenendo che, in base all'art. 1602 c.c., dopo il trasferimento dell'immobile solo l'attuale proprietario sarebbe legittimato a pretendere anche i canoni pregressi non corrisposti. L'opposizione veniva respinta in primo grado e in appello. In cassazione la ricorrente deduceva violazione e falsa applicazione dell'art. 1602 c.c., ribadendo che il credito per i canoni anteriori alla vendita non sarebbe più azionabile dal precedente proprietario, bensì solo dal nuovo acquirente subentrato nel rapporto di locazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato l'unico motivo, affermando la continuità del rapporto locatizio verso l'acquirente dell'immobile ai sensi della regola 'emptio non tollit locatum', ma precisando che tale successione legale non comporta la cessione, in favore dell'acquirente, dei crediti per canoni già maturati prima del trasferimento, salvo diverso accordo tra le parti. Ne consegue che il precedente proprietario resta titolare del credito relativo ai canoni scaduti nel periodo in cui era ancora locatore, e quindi è legittimato ad agire per il loro pagamento. È stato inoltre dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002, dell'obbligo della ricorrente di versare l'ulteriore contributo unificato se dovuto. Non sono state liquidate spese di legittimità, perché la curatela fallimentare è rimasta solo intimata.

Norme richiamate

• art. 1602 c.c.

  La successione del terzo acquirente nel contratto di locazione non ha effetto retroattivo e non trasferisce automaticamente i crediti già maturati in capo al locatore originario; il credito per i canoni anteriori resta al precedente proprietario, salvo diverso accordo.

• art. 1599 c.c.

  La regola 'emptio non tollit locatum' comporta la continuazione del rapporto di locazione nei confronti dell'acquirente dell'immobile, ma non implica di per sé la cessione dei crediti pregressi.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  È stato invocato come vizio di violazione e falsa applicazione di legge, riferito all'interpretazione dell'art. 1602 c.c.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Costituisce il parametro per determinare l'ulteriore importo del contributo unificato richiamato dal comma 1-quater.

• L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17

  Ha introdotto il comma 1-quater dell'art. 13 del d.P.R. n. 115/2002.

• Cass. Sez. 3, sent. 14 agosto 2014, n. 17986

  Richiamata per affermare che la cessione legale del contratto di locazione non trasferisce, salvo diverso accordo, i crediti già maturati dal locatore originario.

• Cass. Sez. 3, sent. 13 maggio 2008, n. 11895

  Richiamata per il principio secondo cui l'acquirente dell'immobile locato è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi prima del suo acquisto.

• Cass. Sez. 3, sent. 2 dicembre 2004, n. 22669

  Richiamata per il principio della scissione del rapporto di locazione in due periodi, rispetto a ciascuno dei quali operano gli effetti verso chi assume in quel periodo la qualità di locatore.

• Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315

  Richiamata per precisare che l'accertamento circa il dovuto dell'ulteriore contributo unificato spetta all'amministrazione giudiziaria.

Massime di principio

• Nella vendita dell'immobile locato, l'acquirente subentra nel rapporto di locazione e deve rispettarne la prosecuzione, ma non acquisisce automaticamente i crediti per canoni già scaduti prima del trasferimento.
• Il credito per i canoni maturati nel periodo in cui una parte era ancora locatore resta in capo a quest'ultima, perché la successione legale nel contratto non opera retroattivamente e non determina, di regola, la cessione dei crediti pregressi.
• Ai fini della legittimazione ad agire per canoni insoluti, occorre distinguere tra titolarità del rapporto di locazione dopo il trasferimento del bene e titolarità dei crediti sorti anteriormente al trasferimento stesso.
• In caso di rigetto del ricorso per cassazione, la Corte può dare atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato previsto dalla normativa vigente.

Come è indicizzato