Sentenza del 11/12/2015 n. 6603 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

La controversia riguardava la legittimità della rettifica del valore degli immobili effettuata dall'Amministrazione finanziaria utilizzando i valori medi indicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Il ricorrente sosteneva che tali stime non potessero essere applicate automaticamente, poiché non consideravano le concrete caratteristiche degli immobili: stato di abbandono, presenza di un'ordinanza di abbattimento, ubicazione e vendita in blocco. Le quotazioni OMI, infatti, costituiscono un dato presuntivo e di parte, riferito a valori medi, che deve essere sottoposto a specifica verifica rispetto alla singola operazione.

La decisione

Il giudice ha riconosciuto i limiti all'utilizzabilità delle quotazioni OMI, stabilendo che esse devono essere valutate con particolare cautela e sottoposte a un'attenta analisi critica, al pari di ogni altra deduzione processuale. Non è quindi legittimo far coincidere automaticamente il valore degli immobili con le stime OMI quando le concrete condizioni dei beni incidono significativamente sul prezzo. La rettifica fondata esclusivamente o in modo pedissequo sulle quotazioni OMI non è sufficiente se non tiene conto delle specificità della compravendita.

Norme richiamate

• Art. 51 D.P.R. 131/1986

  Disciplina i poteri dell'Amministrazione finanziaria nella determinazione del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro. La rettifica deve essere fondata su elementi concreti e pertinenti rispetto al bene trasferito.

• Art. 52 D.P.R. 131/1986

  Disciplina la rettifica e la liquidazione della maggiore imposta di registro. L'accertamento del valore non può basarsi automaticamente su valori medi, ma deve considerare le caratteristiche effettive dell'immobile e dell'operazione.

Massime di principio

• Le quotazioni OMI hanno valore meramente indicativo e non costituiscono, da sole, prova sufficiente del reale valore di mercato di uno specifico immobile.
• L'Amministrazione finanziaria deve motivare la rettifica considerando le caratteristiche concrete del bene, come stato di conservazione, condizioni di abitabilità, vincoli, ordinanze di demolizione, ubicazione e modalità della vendita.
• Il giudice deve valutare criticamente le stime OMI e non può recepirle in modo automatico o pedissequo.
• Quando il contribuente dimostra che l'immobile presenta condizioni eccezionali o deteriorate rispetto ai valori medi di zona, tali elementi possono giustificare un valore dichiarato inferiore alle quotazioni OMI.
• In una compravendita in blocco, il prezzo complessivo e le caratteristiche dell'operazione devono essere valutati nel loro insieme, senza applicare meccanicamente il valore unitario medio OMI a ciascun immobile.