Sentenza n. 4998/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

Gli appellanti, eredi del richiedente originario, hanno impugnato la sentenza del TAR Campania che aveva respinto il ricorso contro il diniego comunale di condono edilizio ai sensi dell’art. 39 della legge n. 724/1994. Il fabbricato, realizzato su un fondo in comproprietà tra più soggetti, era composto da quattro abitazioni con annessi depositi; per ciascuna erano state presentate domande separate di sanatoria. Gli appellanti hanno dedotto la violazione e falsa applicazione degli artt. 31 della legge n. 47/1985 e 39 della legge n. 724/1994, l’erronea rappresentazione e qualificazione dei fatti e la violazione degli artt. 1117 e 1119 c.c. Hanno sostenuto che le quattro abitazioni fossero unità immobiliari autonome, destinate a nuclei familiari diversi e nella disponibilità esclusiva dei singoli comproprietari, sicché il limite di 750 metri cubi avrebbe dovuto essere verificato per ciascuna domanda. Hanno inoltre negato che le domande costituissero un frazionamento artificioso volto ad aggirare i limiti volumetrici e hanno invocato il parere di un consulente tecnico nominato in un procedimento penale, secondo cui ciascuna domanda rispettava il limite di 750 metri cubi.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha interpretato l’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 nel senso che il limite di 750 metri cubi costituisce, per le nuove costruzioni, un limite assoluto e inderogabile riferito alla costruzione o al complesso unitario considerato nel suo insieme, anche se articolato in più unità immobiliari funzionalmente autonome. La possibilità di calcolare la volumetria per singola domanda costituisce un’eccezione di stretta interpretazione, ammessa quando esistano distinti proprietari o soggetti aventi titolo legittimati a chiedere la sanatoria per specifiche porzioni, ma con riunificazione delle porzioni riferibili allo stesso titolare. Nel caso concreto, al momento della presentazione delle domande, il fabbricato apparteneva in comproprietà ai medesimi soggetti e costituiva un organismo edilizio unitario. Il successivo uso esclusivo o frazionamento delle abitazioni non era idoneo a superare tale unitarietà né a consentire il computo separato delle volumetrie. Poiché la volumetria complessiva del fabbricato era superiore a 750 metri cubi, il Comune aveva legittimamente negato la sanatoria. Il parere tecnico prodotto dagli appellanti non è stato ritenuto idoneo a superare tale conclusione. Spese del giudizio compensate in ragione della novità della questione.

Norme richiamate

• art. 39, comma 1, l. 724/1994

  Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni non superiori ai 750 metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria.

  Il limite di 750 metri cubi per le nuove costruzioni è un limite assoluto e inderogabile riferito alla costruzione unitaria. La deroga del computo per singola richiesta è eccezionale e non consente allo stesso centro sostanziale di interessi di frazionare le domande per eludere il limite.

• art. 31, l. 47/1985

  La legittimazione a presentare la domanda di sanatoria può spettare, oltre che al proprietario, a soggetti titolari di specifici diritti o qualifiche riferiti a porzioni dell’immobile; tale differenziazione può giustificare, in via eccezionale, la scissione delle domande.

• art. 1117 c.c.

• art. 1119 c.c.

Massime di principio

• Per le nuove costruzioni abusive soggette al secondo condono edilizio, il limite massimo di 750 metri cubi previsto dall’art. 39, comma 1, della legge n. 724/1994 è assoluto e inderogabile e deve essere riferito alla costruzione o al complesso immobiliare unitariamente considerato, non alle singole unità immobiliari che lo compongono.
• La suddivisione di un edificio unitario in più abitazioni autonome sotto il profilo funzionale o catastale non consente di presentare domande separate per eludere il limite volumetrico del condono, quando le porzioni appartengano allo stesso centro sostanziale di interessi.
• La presentazione di domande distinte per porzioni di un’unica costruzione è eccezionalmente ammissibile quando ciascuna domanda sia riconducibile a un diverso proprietario o soggetto avente titolo al momento della richiesta; devono comunque essere riunificate, ai fini del calcolo della volumetria, le porzioni riferibili allo stesso titolare.
• Il successivo frazionamento dell’immobile o l’uso esclusivo delle singole unità non incide sull’unitarietà della nuova costruzione rilevante ai fini del condono, se al momento della presentazione delle domande il fabbricato apparteneva in comproprietà ai medesimi soggetti.
• La concessione in sanatoria deve tendenzialmente essere unica per tutte le opere abusive riguardanti un edificio o complesso unitario; la scissione delle domande è ammessa soltanto nei casi eccezionali in cui una specifica situazione proprietaria o una limitazione normativa del titolo legittimi soggetti diversi a chiedere la sanatoria per autonome porzioni.

Come è indicizzato