Sentenza del 31/01/2017 n. 95 - Comm. Trib. Reg. per l'Abruzzo

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la rettifica del valore dell’immobile ai fini dell’imposta di registro, sostenendo che l’Amministrazione finanziaria avesse utilizzato il metodo comparativo senza confrontare il bene con immobili realmente omogenei. In particolare, non erano state adeguatamente considerate la vetustà, lo stato di manutenzione, la necessità di lavori di ristrutturazione, l’ubicazione, le dimensioni e il fatto che solo una parte dell’immobile fosse destinata a uso abitativo.

La decisione

La Corte ha ritenuto illegittimo l’accertamento fondato su un confronto con immobili aventi caratteristiche diverse. Il metodo comparativo è valido solo quando i beni posti a confronto presentano condizioni strutturali e qualitative sostanzialmente analoghe. La mancata considerazione delle condizioni effettive dell’immobile, comprese le opere necessarie per renderlo abitabile e la destinazione solo parzialmente abitativa, rende insufficiente la motivazione della rettifica e comporta l’annullamento o la cassazione dell’accertamento nei limiti stabiliti dal giudizio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Testo unico dell’imposta di registro

  La rettifica del valore dichiarato per gli immobili deve basarsi su una valutazione concreta e adeguatamente motivata del bene trasferito, anche mediante comparazione con altri immobili, purché effettivamente omogenei.

• Principio giurisprudenziale sul metodo comparativo

  Il metodo comparativo va applicato necessariamente tra immobili aventi le medesime condizioni strutturali di vetustà, di manutenzione, di ubicazione e di dimensioni.

  Gli immobili utilizzati come termini di confronto devono essere comparabili sotto il profilo fisico, funzionale e qualitativo. Non è sufficiente una generica similitudine geografica o catastale; occorre considerare anche lo stato manutentivo, la destinazione concreta e i costi necessari per rendere il bene abitabile.

Massime di principio

• Un accertamento immobiliare basato sul confronto con altri beni è attendibile solo se l’Amministrazione dimostra la reale comparabilità degli immobili considerati.
• Devono essere valutati, oltre a ubicazione e dimensioni, vetustà, stato di manutenzione, condizioni strutturali, destinazione d’uso effettiva e necessità di ristrutturazioni.
• La presenza di immobili comparabili non esonera l’Amministrazione dall’obbligo di motivare perché quei beni siano idonei al confronto con quello accertato.
• Se l’immobile è solo parzialmente abitativo o presenta condizioni che ne riducono il valore, tali circostanze devono incidere sulla stima.
• In una situazione analoga, il contribuente può contestare l’accertamento producendo documentazione sullo stato del bene, fotografie, perizie, preventivi di ristrutturazione, planimetrie e prove della diversa destinazione degli ambienti.