L.R. Emilia-Romagna 12/2017

Modifiche alla disciplina edilizia regionale

La legge regionale Emilia-Romagna 23 giugno 2017, n. 12 interviene in modo ampio sulla legge regionale n. 15 del 2013 e sulla legge regionale n. 23 del 2004. La finalità generale è semplificare e uniformare l’attività edilizia sul territorio regionale, rafforzando il ruolo dello Sportello unico per l’edilizia, coordinando la modulistica e aggiornando controlli, titoli abilitativi, agibilità e regime sanzionatorio.

Uniformazione della disciplina edilizia e ruolo del SUE

Il provvedimento attribuisce rilievo centrale allo Sportello unico per l’edilizia come unico interlocutore tra cittadini e pubblica amministrazione in materia edilizia. Gli viene riconosciuta la competenza a trasmettere CILA e SCIA che coinvolgono altri adempimenti, nonché a convocare conferenze di servizi per acquisire gli atti di assenso necessari.

La legge persegue inoltre l’uniformazione della disciplina edilizia mediante:

• adozione da parte dei Comuni di regolamenti edilizi unificati;
• uso delle definizioni uniformi dei parametri urbanistici ed edilizi;
• presentazione delle istanze edilizie con modulistica unificata;
• qualificazione delle opere secondo il glossario unico statale.

La Regione deve recepire ulteriori atti e accordi tramite atti di coordinamento tecnico.

Presentazione telematica e ricevute

La Giunta regionale mette a disposizione dei Comuni il sistema informatico per la presentazione delle istanze edilizie e stabilisce con proprio provvedimento la data dalla quale le istanze devono essere presentate esclusivamente per via telematica. La Regione fornisce supporto tecnico e promuove formazione e aggiornamento degli operatori.

Lo Sportello unico deve rilasciare immediatamente una ricevuta di presentazione, anche telematica, con l’indicazione dei termini per la risposta o per il silenzio-assenso. La protocollazione non può avere data diversa da quella effettiva di presentazione e i termini decorrono comunque dal ricevimento, anche se la ricevuta non è rilasciata o è tardiva.

Acquisizione degli atti di assenso e conferenza di servizi

La legge disciplina in modo coordinato l’acquisizione di autorizzazioni e altri atti di assenso di altre amministrazioni, sia prima sia dopo la presentazione dei titoli edilizi.

Prima della CILA, della SCIA o della domanda di permesso di costruire, il privato può chiedere al SUE di acquisire preventivamente gli atti di assenso tramite conferenza di servizi. L’istanza deve essere corredata della documentazione essenziale; se incompleta è dichiarata improcedibile entro dieci giorni lavorativi.

Dopo la conclusione positiva della conferenza, il privato presenta il titolo edilizio entro un termine non superiore a 60 giorni, con asseverazione di conformità e progetto aggiornato. Lo Sportello unico controlla solo la coerenza del progetto con l’esito della conferenza e, per il permesso di costruire, rilascia il titolo; decorso il termine senza provvedimento, il permesso si intende accolto.

In caso di SCIA o permesso subordinati ad atti di assenso o verifiche preventive, il SUE convoca la conferenza entro cinque giorni lavorativi; l’inizio lavori è subordinato all’esito positivo della stessa.

CILA: disciplina, controlli e lavori

La disciplina della CILA viene rafforzata e resa più dettagliata. La comunicazione può riguardare anche interventi che richiedono altre comunicazioni o SCIA, che vengono trasmesse dal SUE alle amministrazioni interessate.

Per gli interventi soggetti a CILA:

• il controllo formale della documentazione avviene entro cinque giorni lavorativi;
• entro trenta giorni il SUE verifica a campione almeno il 10% delle pratiche;
• è obbligatoria la nomina del direttore dei lavori, la comunicazione di fine lavori e, se dovuti, l’aggiornamento catastale e le certificazioni impiantistiche;
• non è richiesta la segnalazione di conformità edilizia e agibilità per tali interventi.

La legge amplia e riorganizza gli interventi eseguibili con CILA, includendo anche varie opere pertinenziali, recinzioni e muri di cinta, demolizioni parziali o integrali, recupero e rinaturalizzazione di aree libere urbane, significativi movimenti di terra, serre stabilmente infisse al suolo funzionali all’attività agricola e ulteriori interventi non ricompresi nelle altre categorie.

SCIA: contenuto, tempi, efficacia e controlli

La SCIA deve essere corredata dagli elaborati tecnici, dai documenti necessari all’avvio dei lavori e dall’attestazione del contributo di costruzione, se dovuto.

Se la SCIA comprende ulteriori SCIA, comunicazioni, attestazioni, asseverazioni o notifiche, l’interessato presenta un’unica SCIA, che il SUE trasmette alle altre amministrazioni per i controlli di competenza. Se la SCIA è subordinata ad atti di assenso o verifiche preventive, si applica la conferenza di servizi.

L’interessato può anche dichiarare che i lavori non inizieranno prima della conclusione del controllo o indicare una data successiva di inizio, non oltre un anno dalla presentazione; in tal caso la SCIA è efficace da quella data. Se è subordinata a conferenza di servizi, è efficace dalla conclusione positiva della stessa.

Il termine di inizio e quello di ultimazione dei lavori possono essere prorogati più volte, con comunicazione prima della scadenza, fino a un massimo di un anno per l’inizio e tre anni per l’ultimazione per ciascuna proroga.

Permesso di costruire e conferenza di servizi

Per il permesso di costruire, il SUE acquisisce tramite conferenza di servizi le autorizzazioni e gli atti di assenso necessari. La determinazione conclusiva positiva della conferenza costituisce titolo per realizzare l’intervento.

Su istanza dell’interessato, la conferenza può essere convocata anche prima della domanda di permesso, secondo il regime della acquisizione preventiva. Se per il permesso servono anche SCIA o altre comunicazioni, il responsabile del procedimento trasmette la documentazione alle amministrazioni interessate per i controlli.

Agibilità: segnalazione certificata, utilizzo dell’immobile e controlli

La legge sostituisce il precedente modello di certificato con la segnalazione certificata di conformità edilizia e di agibilità, da presentare per gli interventi edilizi abilitati con SCIA e permesso di costruire, salvo alcune esclusioni, e facoltativamente per opere eseguite con CILA o per titoli in sanatoria.

La segnalazione può essere presentata anche senza lavori, per immobili privi di agibilità ma dotati dei requisiti indicati dalla modulistica.

Va presentata entro 15 giorni dalla conclusione delle opere e comunque entro la validità del titolo originario, corredata di fine lavori, asseverazione tecnica, certificazioni statiche e impiantistiche, indicazione catastale e altri documenti richiesti.

L’utilizzo dell’immobile è consentito dalla data di presentazione della segnalazione, salvo l’obbligo di conformarsi alle prescrizioni eventualmente impartite in sede di controllo.

I controlli sono:

• sistematici per nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione edilizia;
• a campione per almeno il 20% degli altri interventi, con possibilità di modalità alternative se le risorse non consentono il controllo totale.

I controlli devono essere conclusi entro 60 giorni, o entro 90 giorni per interventi complessi. In caso di esito negativo si applicano le sanzioni edilizie; se mancano i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità o accessibilità, il Comune ordina la conformazione entro 60 giorni.

Varianti, interventi edilizi e nuove qualificazioni

La legge ridefinisce numerose categorie di intervento e le relative modalità di titolo abilitativo, anche alla luce del glossario unico statale e delle nuove definizioni regionali.

Tra gli interventi soggetti a SCIA vengono ricompresi, tra gli altri:

• manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e opere interne che rispettano le condizioni indicate;
• opere pertinenziali non qualificabili come nuova costruzione;
• recinzioni e muri di cinta, cancellate;
• demolizioni parziali o integrali;
• recupero e risanamento di aree libere urbane e interventi di rinaturalizzazione;
• significativi movimenti di terra;
• serre stabilmente infisse al suolo;
• altri interventi non ricompresi nell’attività edilizia libera o nel permesso di costruire.

Le varianti al titolo abilitativo che non costituiscono variazione essenziale sono realizzate con SCIA.

Titolazioni, valutazioni preventive e validità

La legge disciplina anche la valutazione preventiva e ne prevede il rilascio tramite attestazione dello Sportello unico su istanza dell’interessato, in caso di decorrenza del termine.

Le valutazioni preventive conservano validità per cinque anni, salvo modifiche della disciplina dell’attività edilizia.

Permesso in deroga e interesse pubblico

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, anche in aree produttive dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che attesti l’interesse pubblico e purché il mutamento non comporti aumento della superficie coperta prima dell’intervento.

Sono considerati di interesse pubblico anche gli interventi di riuso e rigenerazione urbana e, in via transitoria, quelli di riqualificazione urbana e qualificazione del patrimonio edilizio esistente nei casi indicati dalla legge.

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione

La disciplina economica viene aggiornata:

• l’Assemblea legislativa deve definire e aggiornare almeno ogni cinque anni le tabelle parametriche per gli oneri di urbanizzazione;
• le tabelle devono tenere conto di caratteristiche demografiche, geografiche, socio-economiche, ambiti urbanistici, dotazioni territoriali, incentivi al recupero e contributo straordinario;
• fino alla nuova ridefinizione continuano ad applicarsi le deliberazioni regionali del 1998.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, i Comuni devono deliberare costi di costruzione inferiori a quelli previsti per le nuove costruzioni, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente.

Tolleranze costruttive ed esecutive

La legge amplia la disciplina delle tolleranze costruttive ed esecutive. Sono considerate tolleranze anche:

• irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità;
• diversa collocazione di impianti e opere interne;
• modifiche alle finiture;
• minore dimensionamento dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• errori progettuali corretti in cantiere o errori materiali di rappresentazione;
• parziali difformità già espressamente accertate dal Comune e non contestate come abuso o irrilevanti ai fini dell’agibilità.

Tali tolleranze non costituiscono violazioni edilizie e devono essere dichiarate dal tecnico abilitato nelle nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni.

Aggiornamenti sulla legge regionale n. 23 del 2004: vigilanza, abusi e sanzioni

La legge interviene anche sulla disciplina della vigilanza edilizia e degli abusi. Vengono aggiornate le norme sul certificato sostitutivo in caso di mancato rilascio, sulla sanzione per l’inottemperanza all’ordine di demolizione e sulla destinazione dei relativi proventi.

È prevista una sanzione amministrativa da 2.000 a 20.000 euro, elevata al massimo nei casi di abusi su aree o edifici particolarmente tutelati o a rischio idrogeologico elevato o molto elevato. I proventi spettano al Comune e sono destinati alla demolizione, rimessione in pristino e acquisizione/attrezzatura di aree a verde pubblico.

Variazioni essenziali, sanatoria e vincoli paesaggistici

Vengono aggiornate le soglie delle variazioni essenziali e l’ambito delle fattispecie rilevanti. Tra le principali novità:

• nuove soglie percentuali per scostamenti da superficie coperta, sagoma, distanze e altri parametri;
• adeguamento ai vincoli paesaggistici e al regolamento statale sugli interventi esclusi o soggetti a procedimento semplificato;
• disciplina della sanatoria in caso di vincolo apposto successivamente alla realizzazione delle opere, con necessità dell’assenso dell’amministrazione preposta.

Entrata in vigore

La legge entra in vigore il 1° luglio 2017 e si applica nel territorio della Regione Emilia-Romagna.