Sentenza n. 1328/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

La società aveva presentato nel novembre 2021 una SCIA per la costruzione di una media struttura di vendita su un’area inclusa in un ambito di trasformazione, versando € 27.243,33 sulla base del parametro del costo unitario residenziale e dell’aliquota del 6%. Nel dicembre 2021 aveva ceduto l’area a una società acquirente, che aveva realizzato l’intervento e cui nel marzo 2022 era stato volturato il titolo edilizio; l’atto di vendita prevedeva il subentro negli obblighi convenzionali non ancora adempiuti. Dopo aver rilevato nel 2024 l’erroneità del calcolo, il Comune aveva chiesto il computo metrico estimativo o le fatture delle opere, mai prodotti, e nel marzo 2026 aveva rideterminato il contributo applicando il 10% al valore di mercato degli spazi commerciali e richiesto il conguaglio. La ricorrente ha dedotto: (1) violazione dell’art. 16 d.P.R. 380/2001, eccesso di potere ed erronea individuazione del debitore, sostenendo che la voltura avrebbe liberato il cedente, avrebbe prodotto una novazione soggettiva e avrebbe escluso la solidarietà, poiché l’edificazione era stata eseguita dalla società acquirente; (2) violazione dell’art. 16, comma 9, d.P.R. 380/2001 e dell’art. 48 l.r. Lombardia 12/2005, nonché sviamento, travisamento e arbitrarietà, perché il Comune avrebbe utilizzato il valore di mercato anziché il costo documentato di costruzione; (3) violazione dei principi di buon andamento, lealtà, correttezza e buona fede, poiché l’attestazione comunale del 2022 dell’avvenuto versamento integrale avrebbe ingenerato l’affidamento sulla correttezza del pagamento. Ha inoltre chiesto l’accertamento della non debenza del conguaglio.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso e sia la domanda di annullamento sia quella di accertamento negativo del credito. Il primo motivo è infondato: il contributo sul costo di costruzione è un’obbligazione propter rem, che grava anche sugli aventi causa e sui soggetti subentrati nel titolo edilizio; la voltura trasferisce l’obbligazione al nuovo titolare, ma, in assenza di un’espressa liberazione da parte del Comune, non libera il debitore originario e si forma un vincolo di solidarietà passiva tra dante causa e avente causa. Nel caso concreto l’edificazione assentita era stata realizzata, sicché il credito era esigibile e il Comune poteva rivolgersi alla società ricorrente, originaria debitrice e stipulante della convenzione. Il secondo motivo è infondato: per gli interventi commerciali non si applica il parametro tabellare al metro quadrato previsto per gli interventi residenziali; in mancanza di una diversa determinazione comunale, il contributo è pari al 10% del costo documentato di costruzione, da comprovare mediante computo metrico estimativo o documentazione contabile. Poiché la ricorrente non aveva prodotto tali documenti nonostante le richieste comunali, era legittimo stimare autonomamente il costo facendo riferimento al valore di mercato degli spazi commerciali e applicarvi il 10%; la ricorrente, inoltre, non aveva indicato specifici errori di stima. Il TAR ha altresì rilevato che la rideterminazione del contributo per correggere un’applicazione inesatta dei parametri può essere effettuata entro il termine ordinario decennale di prescrizione decorrente dal rilascio del titolo, senza applicazione della disciplina dell’annullamento d’ufficio; ha escluso inoltre un affidamento tutelabile, essendo l’errore di calcolo riconoscibile con ordinaria diligenza e il contributo dovuto secondo la destinazione commerciale effettiva. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 16 d.P.R. 380/2001

  Il contributo di costruzione (calcolato sugli oneri di urbanizzazione e sul costo di costruzione) è un’obbligazione giuridica di tipo pubblicistico, che sorge con il rilascio della concessione edilizia (ora, permesso di costruire).

  Il contributo di costruzione comprende componenti riferite agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione e costituisce un’obbligazione pubblicistica connessa al titolo edilizio; il giudice qualifica entrambe le componenti come obbligazioni reali.

• art. 48, comma 4, l.r. Lombardia 12/2005

  Per questa tipologia di interventi, l’art. 48, comma 4, della l. reg. Lombardia n. 21 del 2005 prevede, invece, che il contributo sia determinato (in mancanza, come nella specie, di un parametro stabilito dal Consiglio comunale) nel 10% del “costo documentato di costruzione”, che coincide con il computo metrico estimativo, quando non sia possibile risalire alle singole fatture.

  Per gli interventi commerciali, in mancanza di un parametro stabilito dal Consiglio comunale, il contributo è pari al 10% del costo documentato di costruzione, da determinare attraverso il computo metrico estimativo o, se disponibili, le fatture.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  La natura non discrezionale degli atti con i quali viene determinato il contributo di costruzione comporta che nell'ordinario termine decennale di prescrizione, decorrente dal rilascio del titolo edilizio, sia sempre possibile, e anzi doverosa, da parte della pubblica amministrazione, a tutela della propria posizione creditoria, la rideterminazione dell’importo dovuto, qualora risulti che l'originaria liquidazione sia dipesa dall’applicazione inesatta o incoerente di parametri e coefficienti determinativi, senza che possano applicarsi la disciplina dell'autotutela (art. 21-nonies Legge 7 agosto 1990 n. 241) o il principio del contrarius actus.

  La rideterminazione del contributo per correggere l’erronea applicazione di parametri e coefficienti non è esercizio di autotutela decisoria: può ed è doverosa entro il termine decennale di prescrizione decorrente dal rilascio del titolo edilizio.

• art. 23 d.P.R. 380/2001

  Sulla scorta delle citate convenzioni, in data 25 novembre 2021 la ricorrente presentava SCIA ai sensi dell’art. 23 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, assunta al protocollo comunale al n. 10401 (pratica edilizia n. 113/2021), per la realizzazione di un edificio a destinazione commerciale “con Slp di progetto di mq. 1.124,54.- sul lotto H compreso nell’ATR01”.

  La disposizione è richiamata per identificare il titolo edilizio presentato per l’intervento; la sentenza non ne sviluppa una specifica interpretazione.

Massime di principio

• L’obbligazione relativa al contributo di costruzione, compresa la componente commisurata al costo di costruzione, ha natura propter rem e segue le vicende della proprietà e del titolo edilizio. La voltura del titolo trasferisce l’obbligazione all’avente causa, ma non libera il debitore originario se il Comune non ha espressamente consentito alla liberazione; ne deriva, quando il credito è divenuto esigibile per l’edificazione assentita, la solidarietà passiva tra dante causa e avente causa.
• La voltura del titolo edilizio, accompagnata dal mancato avvio dell’edificazione, può comportare la liberazione dall’obbligo di pagare il contributo relativo al titolo; tale effetto non si estende automaticamente alle obbligazioni derivanti da una convenzione urbanistica, dalla quale il privato non può recedere unilateralmente. In assenza di una previsione convenzionale che consenta la liberazione per rinuncia all’edificazione, il rischio della mancata realizzazione resta a carico del privato.
• Per gli interventi a destinazione commerciale, il contributo sul costo di costruzione non va calcolato con il parametro unitario al metro quadrato previsto per gli interventi residenziali. In mancanza di un parametro comunale specifico, si applica la percentuale del 10% al costo documentato di costruzione, comprovabile mediante computo metrico estimativo o documentazione contabile.
• Se il soggetto obbligato non produce il computo metrico estimativo o la documentazione contabile richiesta, l’amministrazione può determinare autonomamente il costo di costruzione facendo riferimento al valore di mercato, sul quale applicare la percentuale dovuta, purché non siano dedotti specifici errori di stima.
• La rideterminazione del contributo di costruzione diretta a correggere un’erronea applicazione di parametri e coefficienti è consentita e doverosa entro il termine decennale di prescrizione decorrente dal rilascio del titolo edilizio e non è soggetta alla disciplina dell’annullamento d’ufficio. La mera attestazione del precedente versamento non fonda un affidamento tutelabile quando l’errore di calcolo sia riconoscibile con l’ordinaria diligenza.

Come è indicizzato