Risoluzione n. 67 del 17/03/2009

Decadenza agevolazioni prima casa nelle cooperative edilizie: decorrenza del termine quinquennale

La risoluzione esamina il caso di un socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa che ha ricevuto in assegnazione un alloggio nel 1997 e ne ha acquisito la proprietà con rogito notarile nel 2008, beneficiando delle agevolazioni "prima casa". Il quesito riguarda il momento da cui decorre il vincolo quinquennale di inalienabilità previsto per evitare la decadenza dall’agevolazione.

Quesito posto dall’istante

L’istante intende vendere l’immobile e chiede se il termine di cinque anni decorra:

• dalla data del verbale di consegna, con cui si perfeziona l’assegnazione provvisoria dell’alloggio;
• oppure dalla data del rogito notarile, che determina il trasferimento della proprietà dalla cooperativa al socio assegnatario.

L’istanza è formulata con riferimento alla Nota II-bis, punto 4, dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

Il contribuente sostiene che, per i soci di cooperative edilizie a proprietà divisa assegnatari di alloggi, il quinquennio debba decorrere dal verbale di consegna e non dal rogito notarile. La tesi si fonda sull’idea che l’assegnazione dell’alloggio, già accompagnata dalla consegna materiale, sia sufficiente a far iniziare il termine di decadenza.

Inquadramento delle cooperative edilizie a proprietà divisa

L’Amministrazione osserva che le cooperative a proprietà divisa, o individuale, hanno come oggetto sociale la costruzione o l’acquisto di case da assegnare in proprietà ai soci. In tali casi è prassi che il socio venga immesso nel possesso dell’immobile prima della stipula del rogito di trasferimento.

Viene richiamato l’articolo 98 del R.D. 28 aprile 1938, n. 1165, richiamato nel verbale di consegna del 1997, secondo cui la consegna perfezionata nel modo previsto conferisce al socio tutti gli obblighi e i diritti di legge.

Natura dell’assegnazione provvisoria

La risoluzione chiarisce che, dopo l’assegnazione provvisoria, il socio non acquista la proprietà dell’immobile, ma soltanto il possesso e un diritto personale nei confronti della cooperativa, derivante dal rapporto sociale. Fino all’assegnazione definitiva, la cooperativa rimane proprietaria dell’alloggio.

L’atto di consegna e assegnazione provvisoria non produce, quindi, un effetto traslativo della proprietà.

Richiamo alla giurisprudenza

L’Amministrazione richiama l’orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui l’acquisto della proprietà dell’alloggio da parte del socio di cooperativa edilizia a proprietà divisa avviene al termine di un procedimento plurifasico. In particolare, si cita la sentenza Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2007, n. 4626, che afferma che l’assegnazione dell’alloggio al socio attribuisce esclusivamente un diritto di godimento e non produce di per sé effetti traslativi senza la successiva stipula del contratto individuale.

Disciplina delle agevolazioni "prima casa" e decorrenza del termine

La Nota II-bis, punto 4, dell’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR richiede, per la fruizione dell’aliquota agevolata, un atto traslativo del diritto di proprietà di case non di lusso, oppure atti traslativi o costitutivi di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione.

La medesima disposizione prevede che il periodo quinquennale di inalienabilità decorra dalla data dell’acquisto del bene agevolato.

L’Amministrazione collega tale momento non all’assegnazione provvisoria, ma al rogito notarile che trasferisce la proprietà dal soggetto cooperativo al socio assegnatario.

Ulteriore richiamo giurisprudenziale

Viene citata anche Cass. civ., Sezioni Unite, 21 novembre 2000, n. 1196, per affermare che è la data della registrazione della compravendita a segnare il momento dal quale l’ufficio può accertare la non spettanza del beneficio e richiedere la maggiore imposta dovuta in caso di decadenza.

Conclusione

La risoluzione respinge la tesi dell’istante e afferma che il termine quinquennale di inalienabilità decorre dalla data del rogito notarile, cioè dal momento in cui si trasferisce effettivamente il diritto reale di proprietà dalla cooperativa al socio assegnatario. Pertanto, il verbale di consegna dell’immobile non è idoneo a far iniziare il decorso del quinquennio ai fini della decadenza dall’agevolazione "prima casa".