Risoluzione n. 69 del 20/03/2009

Trasferimento di immobili cartolarizzati: regime fiscale applicabile

La risoluzione esamina il trattamento fiscale, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, del trasferimento di un complesso di 180 alloggi ad uso residenziale da una società veicolo di cartolarizzazione a favore di ALFA, azienda speciale del Comune. Il documento definisce dapprima il quadro fattuale, quindi valuta le agevolazioni richieste dall’istante e conclude negandone l’applicazione.

Fatti rappresentati nell’interpello

ALFA è un’azienda speciale comunale che gestisce fabbricati abitativi di proprietà del Comune o dallo stesso condotti in locazione, in regime di concessione amministrativa e sulla base di un contratto di servizio ex articolo 114 del TUEL. Gli immobili in questione sono 180 appartamenti di proprietà di BETA, attualmente locati dal Comune e gestiti da ALFA.

• 160 appartamenti sono già stati cartolarizzati nel 2002 da BETA.
• I restanti 20 sono in procinto di essere cartolarizzati.
• La società incaricata della cartolarizzazione è GAMMA Srl, che dovrà vendere gli alloggi all’asta.
• ALFA intende acquistare l’intero complesso edilizio per evitare il disagio agli assegnatari derivante da una vendita a terzi.

Quesito posto dall’istante

ALFA chiede quale sia il corretto trattamento fiscale dell’atto di trasferimento a suo favore, con particolare riferimento a:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale.

Soluzione prospettata da ALFA

L’istante ritiene che l’acquisto debba essere tassato in misura fissa, in quanto ALFA è un ente pubblico strumentale del Comune, richiamando:

• l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR;
• l’articolo 2 della Tariffa allegata al TUIC.

In subordine, invoca l’articolo 32, comma 2, del DPR 29 settembre 1973, n. 601, sostenendo che l’acquisto sarebbe relativo all’attuazione di programmi di edilizia residenziale pubblica di cui al titolo IV della legge 22 ottobre 1971, n. 865.

Valutazioni della Direzione: esclusione dell’IVA e principio di alternatività

La Direzione osserva innanzitutto che il trasferimento degli immobili da GAMMA Srl ad ALFA è esente da IVA ai sensi dell’articolo 10, primo comma, n. 8-bis, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633.

Viene precisato che le società di cartolarizzazione non rientrano tra le imprese di costruzione, poiché svolgono un’attività di natura finanziaria, richiamando la risoluzione n. 215 del 20 dicembre 2001.

Ne deriva l’applicazione dell’articolo 40 del TUR, che regola il principio di alternatività IVA-registro:

• per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti a IVA, l’imposta di registro si applica in misura fissa;
• tuttavia, tra le eccezioni rientrano le operazioni esenti ai sensi dell’articolo 10, numeri 8), 8-bis) e 27-quinquies), del DPR n. 633/1972.

Poiché il trasferimento in esame è esente IVA, l’atto non beneficia della registrazione fissa per effetto dell’alternatività IVA-registro; al contrario, è soggetto a imposta di registro in misura proporzionale.

Esclusione delle imposte fisse previste per Stato ed enti territoriali

La Direzione esamina poi le disposizioni agevolative invocate dall’istante:

• articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, che prevede l’imposta di registro in misura fissa di euro 168 per gli atti traslativi a titolo oneroso a favore dello Stato, degli enti pubblici territoriali, dei consorzi tra essi costituiti e delle comunità montane;
• articolo 2 della Tariffa allegata al TUIC, che prevede l’imposta ipotecaria in misura fissa di euro 168 per le trascrizioni di atti a titolo oneroso a favore degli stessi soggetti e, per altri enti pubblici, solo se il trasferimento è disposto per legge.

La risoluzione richiama l’orientamento della Corte di Cassazione secondo cui l’elencazione dei soggetti beneficiari è tassativa e non suscettibile di interpretazione estensiva.

Nel caso concreto, ALFA:

• è un ente pubblico strumentale del Comune;
• ha personalità giuridica autonoma;
• è iscritta al Registro delle Imprese.

Proprio l’autonoma soggettività giuridica impedisce di considerarla un ufficio o un organo del Comune. Di conseguenza, ALFA non rientra tra i soggetti espressamente previsti dalle norme agevolative e non può applicare il regime di favore.

Inapplicabilità dell’articolo 32, comma 2, DPR 601/1973

La Direzione verifica anche l’agevolazione invocata in via subordinata, relativa agli atti e contratti per l’attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge n. 865/1971.

Viene ricordato che, secondo la disciplina richiamata e la giurisprudenza citata:

• i programmi pubblici di edilizia residenziale riguardano specifiche finalità sociali, come la costruzione di alloggi destinati ai lavoratori, case-albergo per studenti, lavoratori immigrati e anziani, nonché alloggi per i cittadini più bisognosi;
• i soggetti legittimati all’attuazione di tali programmi sono, secondo la Cassazione, istituti autonomi, cooperative edilizie e società con prevalente partecipazione statale;
• è stato escluso il trattamento agevolato per cessioni connesse a programmi edificatori privati o riferibili ad enti diversi da quelli indicati;
• le società operanti nell’edilizia abitativa godono della tassazione di favore solo per gli atti riconducibili ai progetti di edilizia pubblica di cui alla legge n. 865/1971.

La risoluzione conclude che l’articolo 32, comma 2, del DPR n. 601/1973 si applica solo quando l’operazione dia effettiva attuazione a un programma pubblico di edilizia residenziale e rispetti i requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla normativa di settore. Nel caso di ALFA, gli acquisti non sono qualificabili come attuativi di tale programma e pertanto l’agevolazione non è applicabile.

Conclusione

Il documento perviene alle seguenti conclusioni operative:

• il trasferimento degli immobili da GAMMA Srl ad ALFA è esente IVA;
• per effetto dell’articolo 40 del TUR, l’atto sconta l’imposta di registro in misura proporzionale;
• non si applica il regime di favore con imposta di registro e ipotecaria fisse riservato a Stato, enti territoriali e soggetti assimilati;
• non si applica neppure l’agevolazione di cui all’articolo 32, comma 2, del DPR n. 601/1973, perché l’operazione non attua un programma pubblico di edilizia residenziale ai sensi della legge n. 865/1971.

Le Direzioni Regionali sono invitate a vigilare affinché i principi della risoluzione siano applicati in modo uniforme.