Cassazione Civile, Ordinanza n. 36303/2023 del 28/12/2023

Esito

La controversia

Un acquirente aveva convenuto il venditore chiedendo la riduzione del prezzo di vendita di un immobile, perché il venditore avrebbe taciuto vizi e problemi statici del fabbricato condominiale di cui il bene faceva parte. La domanda era stata accolta in primo grado e rigettata in appello; poi la Cassazione, con precedente pronuncia, aveva riqualificato la pretesa come azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. e aveva rinviato. In sede di rinvio la Corte d'appello aveva accolto la domanda, quantificando il minor valore/danno nella somma accertata dal c.t.u. Il venditore ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: (1) violazione degli artt. 2697, 113, 115 e 324 c.p.c., sostenendo che l'acquirente non avesse allegato né provato un danno da minor valore dell'immobile e che il successivo prezzo di rivendita superiore escludesse il pregiudizio; (2) violazione dell'art. 92 c.p.c., contestando la condanna integrale alle spese nonostante la soccombenza dell'acquirente sulle originarie domande di aliud pro alio e risarcimento danni.

La decisione

La Corte ha rigettato entrambi i motivi. Ha ritenuto infondato il primo perché il giudice di merito aveva motivato in modo effettivo e coerente: il danno da riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. consiste nella maggiore somma pagata rispetto a quella che l'acquirente avrebbe pagato conoscendo i vizi, e la successiva rivendita a prezzo maggiore è irrilevante, anche se i costi di eliminazione dei vizi siano stati sostenuti dal successivo acquirente, poiché tali costi incidono sul prezzo della rivendita. Ha ritenuto infondato anche il secondo motivo, osservando che le domande proposte dall'attore erano tra loro subordinate e orientate al medesimo scopo pratico, poi raggiunto con l'accoglimento della domanda ex art. 1492 c.c.; pertanto, la condanna del venditore alle spese era corretta. Il ricorso è stato quindi respinto e il ricorrente condannato alle spese, con applicazione dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1492 c.c.

  La riduzione del prezzo è ricondotta alla differenza tra il prezzo pagato e quello che sarebbe stato pattuito se i vizi fossero stati conosciuti; la successiva alienazione dell'immobile a prezzo maggiore non esclude il diritto alla riduzione.

• art. 2697 c.c.

  Il ricorrente invocava l'onere della prova, ma la Corte ha escluso che vi fosse una violazione, ritenendo sufficiente l'accertamento di merito sul minor esborso dovuto ai vizi occultati.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate; la Corte ha escluso che la decisione integrasse una violazione di legge, ritenendo che si trattasse di censura di merito mascherata.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente tra le norme asseritamente violate; la Corte ha ritenuto che la doglianza mirasse in realtà a sollecitare una diversa valutazione del materiale probatorio.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere il giudicato su alcuni capi della decisione; la Corte ha ritenuto non dirimente il richiamo perché la domanda era stata poi riqualificata ex art. 1492 c.c.

• art. 92 c.p.c.

  La condanna alle spese è stata confermata perché le domande erano legate da nesso di subordinazione e l'obiettivo sostanziale dell'attore era stato comunque raggiunto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  È stato dato atto dei presupposti processuali per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente.

• art. 1-bis d.P.R. 115/2002

  Richiamato nel collegamento con l'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nell'azione di riduzione del prezzo per vizi della cosa venduta, il pregiudizio va parametrato alla minor utilità economica del bene al momento della vendita, ossia alla maggiore somma pagata dall'acquirente rispetto a quella che avrebbe corrisposto se i vizi fossero stati noti.
• La successiva rivendita del bene a un prezzo più alto non esclude automaticamente il diritto alla riduzione del prezzo, se il maggior prezzo risulta inciso o compensato dai costi necessari per eliminare i vizi, che possono riflettersi sul prezzo della vendita successiva.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una nuova valutazione del fatto e delle prove sotto la veste della violazione di legge, quando la censura mira solo a sostituire l'apprezzamento del ricorrente a quello del giudice di merito.
• La motivazione è sufficiente quando affronta in modo coerente i punti decisivi della controversia; il giudice non è tenuto a confutare analiticamente ogni deduzione o ogni elemento probatorio invocato dalla parte.
• Ai fini delle spese di lite, quando le domande formulate sono tra loro subordinate e volte al medesimo risultato pratico, la soccombenza parziale su singoli capi non impedisce la condanna della parte rimasta complessivamente soccombente nel risultato finale.

Come è indicizzato