Risposta n. 145 del 13/07/2026

Agevolazione "prima casa" in successione per immobile composto da due particelle in comuni diversi

L’interpello riguarda la possibilità di applicare l’agevolazione "prima casa" ai fini delle imposte ipotecaria e catastale in sede di successione ereditaria, con riferimento a un fabbricato abitativo unico ma catastalmente suddiviso in due particelle insistenti su due distinti comuni catastali e quindi non fusionabili. La questione assume rilievo pratico perché la struttura catastale dell’immobile rischiava di impedire l’estensione del beneficio all’intero compendio ereditato.

Fattispecie rappresentata dagli eredi

Il de cuius è deceduto lasciando in eredità alla moglie e ai tre figli un immobile abitativo sito in Y. Il fabbricato è descritto come composto da:

• un’unica unità abitativa;
• due garage pertinenziali.

Tuttavia, il bene risulta catastalmente ripartito in due particelle edilizie collocate in due comuni catastali diversi. Due degli eredi vi hanno residenza e dimora abituale.

Il notaio incaricato della successione aveva segnalato che, per ragioni tecniche legate alla gestione della pratica, la presenza di due particelle in comuni diversi avrebbe consentito l’agevolazione "prima casa" solo su una delle due, con assoggettamento della seconda al regime ordinario delle seconde case e conseguente maggiore imposizione.

Quesito posto all’Agenzia

Gli Istanti chiedono se, nella dichiarazione di successione, sia possibile indicare l’unica unità abitativa con una rendita catastale pari alla somma delle rendite risultanti dai due certificati catastali, trattandosi di un solo immobile utilizzato come abitazione principale dalla moglie del defunto e con pertinenze connesse, così da ottenere l’agevolazione "prima casa" sull’intero fabbricato, cioè su entrambe le particelle edilizie.

Soluzione interpretativa prospettata dai contribuenti

Gli eredi segnalano che l’ufficio catastale competente ha confermato l’impossibilità di procedere all’accorpamento catastale, essendo le particelle ubicate in comuni catastali differenti.

Richiamano inoltre una precedente risposta a interpello, resa dalla Direzione provinciale competente su istanza del de cuius, relativa alla deduzione per "abitazione principale" nel quadro RB della dichiarazione dei redditi. In quella sede, per il medesimo immobile posto al confine tra due comuni, era stato ritenuto possibile:

• indicare l’unica unità abitativa su un solo rigo del quadro RB, con codice 1;
• assumere come rendita catastale la somma delle rendite dei due certificati catastali;
• indicare i due garage pertinenziali con codice 5, ciascuno su righi distinti.

Sulla base di tale impostazione, gli Istanti sostengono che anche in successione l’unità abitativa possa essere dichiarata come bene unico, con rendita complessiva data dalla somma delle rendite delle due particelle, al fine di fruire del beneficio "prima casa" sull’intero immobile.

Normativa e prassi richiamate dall’Agenzia

L’Agenzia richiama innanzitutto l’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, secondo cui le imposte ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso derivanti da successioni o donazioni, quando in capo al beneficiario, o ad almeno uno dei beneficiari, ricorrano i requisiti per l’acquisto della prima abitazione previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del DPR 131/1986.

Viene precisato che il riferimento alle case di abitazione "non di lusso" deve intendersi riferito agli immobili diversi dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

L’Agenzia richiama inoltre:

• l’articolo 69, comma 4, della legge n. 342/2000, che stabilisce che le dichiarazioni relative alla nota II-bis siano rese nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione;
• la circolare n. 44/E del 7 maggio 2001, secondo cui nella dichiarazione deve essere evidenziata la sussistenza, al momento del trasferimento, dei requisiti per l’acquisto della prima abitazione;
• la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che estende il beneficio anche agli immobili pertinenziali;
• la risoluzione n. 265/E del 26 giugno 2008, che riconosce l’agevolazione anche alle unità catastali C/2, C/6 e C/7 destinate a pertinenza della casa di abitazione, limitatamente a una per ciascuna categoria catastale.

Valutazione sulla non fusione catastale e sul precedente di prassi

L’Agenzia osserva che, poiché le particelle ricadono in distinti comuni catastali, non è possibile procedere alla loro fusione catastale, in base alla normativa catastale richiamata. Le operazioni di accorpamento sono infatti consentite solo per unità immobiliari appartenenti al medesimo comune catastale.

Richiama quindi la risposta a interpello n. 155 del 24 gennaio 2023, nella quale era stato chiarito che l’agevolazione "prima casa" può spettare anche a un immobile formalmente costituito da due particelle catastali distinte e non fusionabili, purché esse risultino "unite di fatto" ai fini fiscali, perché prive di autonomia funzionale e reddituale, nel rispetto della procedura prevista dalla circolare n. 27/E del 2016.

In tale contesto, l’Agenzia ricorda che l’ufficio catastale, dopo la registrazione delle dichiarazioni di variazione, appone l’annotazione che evidenzia l’unione di fatto ai fini fiscali. Viene anche ribadito che l’immobile così composto deve comunque essere una casa di abitazione diversa da quelle di categoria A/1, A/8 e A/9. Le medesime considerazioni valgono per le pertinenze costituite da più particelle prive di autonomia funzionale e reddituale.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

In linea con i precedenti richiamati, l’Agenzia ritiene che, nel caso in esame, sia possibile richiedere l’agevolazione "prima casa" per l’intero immobile pervenuto in successione e per una sola delle due pertinenze C/6 cadute in successione, anche se il fabbricato è suddiviso in due particelle non riunibili catastalmente e ubicate in due comuni catastali diversi.

La fruizione del beneficio è però subordinata a due condizioni essenziali:

• l’esecuzione degli adempimenti catastali necessari per l’unione di fatto ai fini fiscali delle due particelle;
• il rispetto di tutti i requisiti normativamente previsti per l’agevolazione "prima casa".

Modalità operative per la dichiarazione di successione

Considerata la particolarità della fattispecie, l’Agenzia ritiene ammissibile la presentazione della dichiarazione di successione in forma cartacea, mediante Mod. 4, entro dodici mesi dall’apertura della successione, presso il competente ufficio dell’Agenzia delle entrate.

Con tale modalità, gli Istanti possono:

• indicare tutte le particelle catastali relative agli immobili compresi nell’attivo ereditario;
• presentare una dichiarazione completa ai sensi dell’articolo 32, comma 2, del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346;
• acquisire i due immobili ubicati in comuni diversi indicando per entrambi il tipo immobile "prima casa";
• apporre la "P" nel campo agevolazione della quota di devoluzione solo su uno di essi.

La nota di trascrizione dovrà essere compilata per ciascun immobile con i rispettivi dati catastali.

Voltura

L’Agenzia precisa infine che, entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione, dovrà essere presentata la richiesta di voltura degli immobili presso i competenti uffici provinciali-Territorio dell’Agenzia.

Conclusioni

La risposta conferma che la mera circostanza che un fabbricato unico sia articolato in due particelle ubicate in comuni catastali diversi non preclude, di per sé, l’agevolazione "prima casa" in successione. Ciò che conta è la possibilità di qualificare i cespiti come uniti di fatto ai fini fiscali, nel rispetto della procedura catastale e delle condizioni richieste dalla disciplina agevolativa. La soluzione operativa individuata dall’Agenzia è dunque favorevole ai contribuenti, ma richiede una corretta gestione catastale e dichiarativa dell’intera operazione.