Cassazione Civile, Ordinanza n. 01897/2023 del 23/01/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare stipulato tra la ricorrente e una venditrice privata, con versamento di una caparra confirmatoria. Non essendo poi stato concluso il definitivo per asserito inadempimento della promittente venditrice, la ricorrente aveva già promosso altro giudizio per ottenere il doppio della caparra. In seguito, il medesimo immobile era stato venduto dalla promittente venditrice a una società immobiliare. La ricorrente, assumendo che il bene presentasse gravi abusi urbanistico-edilizi, difformità catastali e mancanza del certificato di abitabilità, ha chiesto in via principale la nullità della vendita per violazione di norme imperative; in subordine la simulazione dell'atto, prospettando anche il mancato pagamento reale del prezzo; ulteriormente in subordine, l'inefficacia dell'atto ai sensi dell'art. 2901 c.c. quale revocatoria ordinaria, sostenendo che la vendita avesse sottratto al suo credito la garanzia patrimoniale del debitore. I giudici di merito hanno negato la nullità per difetto di interesse ad agire del terzo e comunque per insussistenza del vizio dedotto, hanno escluso la simulazione ritenendo provato il pagamento del prezzo, e hanno rigettato la revocatoria per mancanza di prova della partecipazione dell'acquirente alla dolosa preordinazione o della consapevolezza del pregiudizio. Nel ricorso per cassazione la ricorrente ha dedotto: 1) violazione dell'art. 100 c.p.c. per avere escluso il suo interesse a far valere la nullità del contratto; 2) omessa pronuncia sulla nullità, che sarebbe stata pregiudiziale rispetto alle domande subordinate; 3) violazione degli artt. 115 c.p.c., 2733 e 2697 c.c. e vizio di motivazione sull'accertamento del pagamento del prezzo e sulla simulazione; 4) le medesime censure, con riguardo al rigetto dell'azione revocatoria ordinaria. La Corte di cassazione ha rigettato tutti i motivi, affermando in particolare che: la nullità urbanistico-edilizia ex art. 46 d.P.R. 380/2001 è una nullità testuale e non può essere estesa a ipotesi di mera difformità sostanziale dell'immobile rispetto al titolo; la nullità per difformità catastali richiede una specifica deduzione e non può essere rilevata d'ufficio in mancanza di allegazione tempestiva; la mancanza del certificato di abitabilità non determina nullità della vendita; quanto alla simulazione, la dichiarazione contrattuale sul prezzo non vincola il terzo-creditore, ma il giudice di merito può fondare il convincimento su documenti e presunzioni, e nella specie era stato ritenuto provato l'effettivo pagamento del corrispettivo; quanto alla revocatoria, non era stata fornita la prova della consapevolezza del pregiudizio in capo alla società acquirente, né della sua partecipazione alla dolosa preordinazione, richiesta quando il credito del terzo è successivo all'atto dispositivo. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna della ricorrente alle spese e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso della promissaria acquirente. Ha confermato la sentenza d'appello che aveva respinto la domanda di nullità della compravendita per asserite irregolarità urbanistiche e catastali, aveva escluso la simulazione della vendita per insufficienza degli indizi e per prova ritenuta raggiunta del pagamento del prezzo, e aveva rigettato la revocatoria ordinaria per difetto della prova del consilium fraudis/scientia damni. La Corte ha altresì ribadito che il terzo che agisca per nullità ex art. 1421 c.c. deve dimostrare un concreto interesse attuale, e che nel caso concreto tale interesse non poteva comunque fondare l'accoglimento perché i vizi dedotti non integravano le nullità prospettate. Condanna della ricorrente alle spese di lite e sussistenza dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 100 c.p.c.

  L'interesse ad agire è condizione dell'azione e per il terzo deve essere concreto, attuale e giuridicamente apprezzabile; non basta una utilità meramente eventuale o strumentale a un fine diverso da quello proprio dell'azione.

• art. 1421 c.c.

  La nullità può essere rilevata d'ufficio, ma il terzo che la invoca deve dimostrare un proprio interesse concreto all'accertamento.

• art. 1418 c.c.

  La nullità urbanistico-edilizia richiamata dalla Corte è ricondotta alla nullità testuale prevista dalla legge, non a una nullità virtuale generale per immobili abusivi.

• art. 46 d.P.R. n. 380/2001

  La nullità colpisce gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento di diritti reali su edifici quando non risultino gli estremi del titolo abilitativo; se il titolo esiste ed è riferibile all'immobile, il contratto resta valido, anche se l'opera è difforme dal titolo.

• artt. 17 e 40 L. n. 47/1985

  Sono richiamati come fonti della nullità testuale in materia urbanistica, in continuità con l'art. 46 d.P.R. 380/2001.

• art. 19, quattordicesimo comma, d.l. n. 78/2010, conv. in L. n. 122/2010

  La mancata dichiarazione di conformità catastale, ove dedotta e accertata, determina nullità assoluta dell'atto, ma la relativa questione deve essere specificamente allegata e risultare dagli atti.

• art. 99 c.p.c.

  Il potere officioso del giudice incontra il limite del principio della domanda e dell'accertamento di fatto necessario.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciare oltre i limiti delle domande e delle eccezioni proposte; la rilevazione officiosa della nullità deve comunque coordinarsi con il thema decidendum.

• art. 115 c.p.c.

  Il giudice valuta le prove proposte dalle parti; nel caso, la ricorrente sosteneva un'erronea valutazione del materiale probatorio, ma la Corte ha ritenuto la censura in realtà diretta a sollecitare un diverso apprezzamento del merito.

• art. 2733 c.c.

  La confessione è stata invocata dalla ricorrente come prova del mancato pagamento, ma la Corte ha escluso che le dichiarazioni rese integrassero una confessione idonea a dimostrare la simulazione o a sovvertire l'apprezzamento di merito.

• art. 2697 c.c.

  La Corte ha ritenuto corretta la ripartizione dell'onere della prova da parte del giudice di merito; non vi è stata indebita inversione, poiché il pagamento del prezzo e l'assenza di simulazione sono stati ritenuti provati dall'acquirente.

• art. 2901 c.c.

  Per l'azione revocatoria ordinaria è necessaria, quando il credito è successivo all'atto dispositivo, la prova della partecipazione del terzo alla dolosa preordinazione dell'alienante, non essendo sufficiente la mera conoscenza di una possibile esposizione debitoria o del precedente preliminare.

• art. 1417 c.c.

  La simulazione può essere provata dal terzo con ogni mezzo, comprese le presunzioni.

• art. 2729 c.c.

  La prova per presunzioni è rimessa alla prudente valutazione del giudice di merito, che apprezza gravità, precisione e concordanza degli indizi.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria depositata tardivamente è dichiarata inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• Il terzo che agisce per la declaratoria di nullità di un contratto deve allegare e provare un interesse attuale, concreto e giuridicamente apprezzabile; non è sufficiente un interesse meramente strumentale a rafforzare la garanzia patrimoniale del credito.
• La nullità urbanistico-edilizia della compravendita immobiliare è di stretta interpretazione: è configurabile solo nei casi testualmente previsti dalla legge per mancanza degli estremi del titolo edilizio dichiarato, non per la mera difformità sostanziale dell'immobile rispetto al titolo o per la sua abusività in senso materiale.
• Le difformità catastali possono determinare nullità assoluta solo se la specifica questione è tempestivamente dedotta e risulta dagli atti; il rilievo officioso non può prescindere dal rispetto del principio della domanda e dall'esigenza di accertamenti di fatto.
• La mancata consegna del certificato di abitabilità non determina, di per sé, nullità del contratto di vendita, ma può semmai rilevare sul piano dell'inadempimento e della risoluzione, se il venditore abbia assunto il relativo obbligo.
• Nel giudizio di simulazione, la dichiarazione contenuta nell'atto circa il pagamento del prezzo non è vincolante per il terzo-creditore, ma il giudice di merito può fondare il proprio convincimento su documenti e presunzioni, con apprezzamento insindacabile in cassazione se logicamente motivato.
• Per l'azione revocatoria ordinaria, quando il credito è successivo all'atto di disposizione, occorre la prova della partecipazione del terzo alla dolosa preordinazione del debitore; non basta la mera conoscenza del precedente rapporto o di una generica situazione debitoria.
• La valutazione del materiale indiziario e la scelta di attribuire prevalenza a una ricostruzione fattuale rispetto a un'altra appartengono al giudice di merito e non sono censurabili in sede di legittimità se sorrette da motivazione congrua.

Come è indicizzato