Cassazione Civile, Sentenza n. 07433/2026 del 28/03/2026

Esito

La controversia

L'Agenzia del Demanio ha impugnato la sentenza della Corte d'Appello di Roma che, confermando il Tribunale, aveva accolto la domanda dei coenfiteuti tendente a far dichiarare estinto il rapporto di enfiteusi per effetto dell'art. 1 della l. n. 16/1974. La questione centrale riguardava se, in presenza di frazionamenti e parziali affrancazioni intervenute nel tempo sull'unico vincolo originario (con canone complessivo originario di lire 50.000), il canone dovesse essere rideterminato in misura proporzionale alla singola porzione e, se così, se la quota così ridotta alla data di entrata in vigore della legge fosse inferiore a lire 1.000 annue comportando l'estinzione del vincolo. L'Agenzia contestava altresì la motivazione della sentenza, la corretta interpretazione della l. 16/1974 (sostenendo che la norma si riferisca solo al canone originario e non alle quote derivanti da frazionamenti successivi), e l'applicabilità delle norme e principi richiamati (artt. 957, 961, 971 c.c., artt. 5 e 6 l. 1138/1970, art. 14 preleggi).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia del Demanio e ha confermato l'orientamento della Corte d'Appello (con riferimento e continuità al principio affermato con la sentenza Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765). La Corte ha ritenuto applicabile l'art. 1 della l. n. 16/1974 al caso in esame: il vincolo deve essere stato costituito anteriormente al 28/10/1941 e, con riferimento alla singola porzione di immobile così come risultante dal frazionamento, il canone alla data di entrata in vigore della legge deve risultare inferiore a lire 1.000 annue per determinare l'estinzione. Il frazionamento degli originari fondi ha determinato la rideterminazione proporzionale del canone (principio richiamato dall'art. 961, comma 2, c.c.), e in diversi casi le porzioni risultarono soggette ad affrancazioni o a rideterminazioni di canone ben inferiori a lire 1.000: ciò ha legittimato l'estinzione del vincolo per le porzioni interessate e, complessivamente, ha portato alla consolidazione della proprietà in capo agli attori. La Corte ha inoltre ritenuto la motivazione della Corte d'Appello adeguata e ha compensato le spese di giudizio per il contrasto interpretativo esistente.

Norme richiamate

• Legge 16/1974, art. 1

  «Sono estinti i rapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni e le aziende autonome dello Stato ... hanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici, censi, livelli e altre prestazioni in denaro o in derrate, in misura inferiore a lire 1.000 annue».

  La Corte interpreta la norma nel senso che il vincolo deve essere costituito anteriormente al 28/10/1941 e che, quanto al requisito dell'importo, rileva il canone riferito alla singola porzione di immobile così come risultante dal frazionamento alla data di entrata in vigore della legge; se tale canone è inferiore a lire 1.000 annue, il rapporto si estingue.

• Art. 961 cod. civ.

  Il secondo comma stabilisce che, in caso di divisione del fondo e godimento separato, il canone si riduce proporzionalmente al valore della porzione: principio applicato dalla Corte per rideterminare il canone per ciascuna porzione derivante da frazionamenti.

• Art. 957 cod. civ., comma 2

  Richiamata dalla Corte come norma che rende inderogabile la disciplina della riduzione proporzionale del canone prevista dall'art. 961 c.c., anche quando si tratti di rapporti atipici o di diritto pubblico.

• Art. 971 cod. civ.

  Citato dall'Agenzia a tutela del concedente; la Corte ha comunque ritenuto prevalente l'interpretazione che applica il criterio della rideterminazione proporzionale del canone e l'effetto estintivo della l. 16/1974 quando ne ricorrono i presupposti temporali e di importo.

• Legge 1138/1970, artt. 5 e 6

  Rilevate le pronunce di incostituzionalità e la giurisprudenza sul tema dell'aggiornamento dei parametri di determinazione dei canoni; la Corte però ha ritenuto che tali questioni non ostino all'applicazione dell'art. 1 della l. 16/1974 nel caso in esame.

• Art. 14 delle preleggi

  Richiamato fra le norme contestate dall'Agenzia; in concreto non ha impedito l'interpretazione della l. 16/1974 fornita dalla Corte, che ha dato prevalenza al criterio temporale e all'analisi del canone riferito alla porzione.

• Art. 92 c.p.c.

  Applicato dalla Corte per giustificare la compensazione delle spese di giudizio alla luce del contrasto interpretativo e dell'assenza di precedenti consolidati sulla materia.

Massime di principio

• La l. n. 16/1974 estingue i rapporti perpetui costituiti anteriormente al 28/10/1941 quando, con riferimento alla singola porzione risultante da eventuali frazionamenti, il canone alla data di entrata in vigore sia inferiore a lire 1.000 annue.
• Il frazionamento del fondo enfiteutico comporta la rideterminazione proporzionale del canone in relazione alla porzione goduta (art. 961, comma 2 c.c.); tale rideterminazione può portare l'importo della quota porzionaria sotto la soglia di soglia normativa e determinare l'estinzione del vincolo.
• La qualificazione del rapporto come unico vincolo originario non esclude che, per effetto di atti successivi (frazionamenti, affrancazioni, lottizzazioni) e in mancanza di opposizione o di riadeguamento amministrativo, il canone possa essere effettivamente ridotto per le singole porzioni e produrre effetti estintivi previsti dalla legge.
• Le censure sulla motivazione richiedono ai giudici di legittimità difetti molto gravi (mancanza assoluta, motivazione apparente, contraddittorietà insanabile); una motivazione sintetica che richiama e condivide le ragioni di primo grado può risultare sufficiente.
• Dichiarazioni di incostituzionalità e questioni sull'aggiornamento dei parametri (artt. 5 e 6 l. 1138/1970) possono influire sulla determinazione del capitale di affrancazione, ma non necessariamente ostano all'applicazione dell'art. 1 della l. 16/1974 quando i presupposti temporali e di importo siano soddisfatti.
• In presenza di contrasto interpretativo consolidato fra giudici di merito e in assenza di precedenti chiarissimi, il giudice può disporre la compensazione delle spese processuali.