Cassazione Civile, Sentenza n. 07429/2026 del 28/03/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti impugnavano la sentenza della Corte d'Appello di Roma che aveva ritenuto ancora esistente il vincolo enfiteutico su terreni alle Saline di Ostia, sostenendo invece l'applicabilità dell'art. 1 della Legge n. 16/1974 che estingue i rapporti perpétui costituiti anteriormente al 28/10/1941 quando il canone annuo, riferito alla porzione di terreno, risultava inferiore a Lire 1.000 alla data di entrata in vigore della legge (1974). In primo grado una CTU aveva quantificato per i singoli lotti canoni inferiori a Lire 1.000 per anno; la questione centrale è se, a seguito di frazionamenti e lottizzazioni susseguitesi nel tempo, il canone debba essere rideterminato in misura proporzionale alla singola porzione e quindi confrontato con la soglia delle Lire 1.000 del 1974.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, richiamando e dando continuità al principio espresso nella sentenza Cass. Sez. 2, 17/07/2025 n. 19765: l'art. 1 della L. n. 16/1974 va interpretato nel senso che il vincolo deve essere costituito anteriormente al 28/10/1941 e che, qualora il fondo sia stato successivamente divis o frazionato, il canone deve essere rideterminato in misura proporzionale al valore della singola porzione con riferimento alla data di entrata in vigore della legge (1974). Di conseguenza la Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione perché applichi il principio indicato e provveda anche alla liquidazione delle spese di questo giudizio. Gli altri motivi sono stati assorbiti.

Norme richiamate

• Legge n. 16/1974, art. 1

  «Sono estinti i rapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941, in forza dei quali le amministrazioni ... hanno il diritto di riscuotere canoni enfiteutici ... in misura inferiore a lire 1.000 annue»

  Va interpretata nel senso che per ottenere l'estinzione ex lege il vincolo deve essere anteriore al 28/10/1941 e il canone, con riferimento alla porzione di immobile considerata alla data di entrata in vigore della legge, deve risultare inferiore a Lire 1.000; in caso di divisioni o frazionamenti il canone va rideterminato proporzionalmente alla porzione

• Codice Civile, art. 961, secondo comma

  «Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto separatamente dagli enfiteuti o dei loro eredi ciascuno risponde ... proporzionalmente al valore della sua porzione»

  Principio generale applicato anche ai rapporti enfiteutici 'atipici' o di origine pubblica: la divisione del fondo comporta la riduzione proporzionale del canone per la singola porzione

• Codice Civile, art. 957, secondo comma

  Richiamata dalla Corte come norma che rende inderogabile la disciplina relativa alla divisione e alla rideterminazione degli obblighi enfiteutici, a supporto del principio di rideterminazione proporzionale del canone

• Codice Civile, art. 970

  Citato nel testo del giudizio d'appello con riferimento alla tesi della imprescrittibilità del diritto del concedente alla riscossione; la Cassazione ha tuttavia assorbito i motivi connessi dopo aver deciso il punto principale sulla rideterminazione del canone

• Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765 (giurisprudenza)

  Principio di diritto: in caso di frazionamenti il canone si ridetermina proporzionalmente alle singole porzioni con riferimento alla data di entrata in vigore della L. n. 16/1974

  La Corte ha dato continuità a questo precedente e lo ha applicato nel caso in esame come norma di principio vincolante per il giudice del rinvio

Massime di principio

• Per applicare la L. n. 16/1974 occorre che il vincolo sia stato costituito anteriormente al 28/10/1941 e che il canone, riferito alla porzione di immobile considerata alla data del 1974, sia inferiore a Lire 1.000 annue
• Se il fondo originario soggetto a enfiteusi è stato successivamente frazionato o lottizzato, il canone va rideterminato in misura proporzionale al valore della singola porzione: il frazionamento non crea automaticamente un 'nuovo' vincolo distinto salvo atto scritto che lo costituisca
• La prova tecnica (CTU) sul valore del canone relativo ai singoli lotti alla data del 1974 è decisiva per stabilire l'estinzione ex lege; incombe sulle parti che invocano l'estinzione dimostrare il dato quantificativo
• I principi del codice civile (art. 961 e art. 957) si applicano anche ai rapporti enfiteutici di origine pubblica o atipici, per quanto compatibili, in ordine alla riduzione proporzionale del canone in caso di divisione
• La decisione amministrativa o comportamenti plurisecolari dell'Amministrazione in ordine alla rideterminazione o mancata riscossione possono essere rilevanti sul piano probatorio, ma la verifica sostanziale resta di competenza del giudice che deve applicare il criterio di proporzione e la soglia delle Lire 1.000 del 1974