Cassazione Civile, Sentenza n. 07431/2026 del 28/03/2026

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la sentenza della Corte d'Appello di Roma che, ribaltando la decisione di primo grado, aveva ritenuto ancora esistente il vincolo enfiteutico originario su tre unità immobiliari sostenendo che il canone complessivo originario fosse superiore al limite di legge (1.000 lire) e che non fosse intervenuto il consenso dell'Amministrazione concedente a un nuovo frazionamento/nuovo vincolo. I ricorrenti hanno invece dedotto l'applicabilità della legge n.16/1974: il vincolo era costituito nel 1928 (antecedente al 28/10/1941) e la CTU ha stimato che, alla data di entrata in vigore della legge (1974), il canone riferibile alle singole porzioni fosse inferiore a 1.000 lire annue, comportando l'estinzione ex lege del rapporto enfiteutico.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, richiamando e confermando il principio già affermato con la sentenza Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765: quando il vincolo enfiteutico è stato costituito anteriormente al 28 ottobre 1941 e il fondo è stato in seguito oggetto di divisioni/frazionamenti con eventuali affrancazioni, il canone deve essere rideterminato in misura proporzionale al valore della singola porzione con riferimento alla data di entrata in vigore della legge n.16/1974; se tale canone proporzionale risulta inferiore a lire 1.000 annue, il rapporto si estingue ex lege. Perciò la Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'Appello di Roma in diversa composizione per l'applicazione del citato principio di diritto e per gli ulteriori atti consequenziali (anche liquidazione spese).

Norme richiamate

• Legge n. 16/1974, art. 1

  "Sono estinti i rapporti perpetui reali e personali, costituiti anteriormente, alla data del 28 ottobre 1941, ... in misura inferiore a lire 1.000 annue"

  La Corte interpreta l'art. 1 nel senso che, oltre al requisito temporale (vincolo anteriore al 28/10/1941), il canone va valutato in relazione alla porzione di immobile considerata alla data di entrata in vigore della legge (1974); se, dopo la rideterminazione proporzionale conseguente a divisioni/frazionamenti, il canone riferibile alla singola porzione è <1.000 lire, il rapporto si estingue ex lege.

• Codice Civile, art. 961 (secondo comma)

  Principio richiamato: in caso di divisione del fondo oggetto di enfiteusi il canone si riduce proporzionalmente al valore della porzione goduta; principio applicato analogicamente anche ai rapporti enfiteutici di origine pubblicistica/frazionati.

• Codice Civile, art. 957 (secondo comma)

  La norma è richiamata per sottolineare l'inderogabilità del principio di riduzione proporzionale del canone in caso di divisione; usata come fondamento generale per estendere il criterio anche alle enfiteusi atipiche o di natura pubblica.

• Codice Civile, art. 963

  Richiamata dalla parte resistente ma la Corte osserva che disciplina il perimento del fondo e non si applica direttamente alla fattispecie di estinzione ope legis prevista dalla L. n.16/1974.

• Legge n. 607/1966, art. 1

  Citata in massima parte degli atti; non è centrale nella motivazione della Cassazione, che si concentra sull'interpretazione dell'art.1 L.16/1974 e sui principi del codice civile relativi alla riduzione proporzionale del canone.

• Codice di Procedura Civile, art. 112

  Richiamato in motivi di ricorso in relazione all'errata valutazione della Corte d'Appello sull'applicabilità della L.16/1974; la Cassazione ritiene applicabile la legge di estinzione ove ricorrano i requisiti temporali e di entità del canone proporzionalmente determinato.

• Costituzione, art. 3

  Citando la garanzia di parità/trattamento si contestavano eventuali discriminazioni nell'applicazione della normativa; la Corte non fonda la decisione su questo articolo ma mantiene l'analisi sul criterio oggettivo di applicazione della L.16/1974.

• Giurisprudenza richiamata: Cass. Sez. 2, 17/07/2025, n. 19765

  Precedente vincolante richiamato: stabilisce il principio che, in presenza di frazionamenti o divisioni del fondo originario, il canone deve essere rideterminato in rapporto alla singola porzione alla data di entrata in vigore della L.16/1974 e che tale rideterminazione può comportare l'estinzione ex lege se il canone proporzionale è inferiore a 1.000 lire.

Massime di principio

• Se il vincolo enfiteutico è costituito anteriormente al 28/10/1941 occorre verificare il canone riferibile alla singola porzione alla data di entrata in vigore della L.16/1974 (1974): se, dopo una rideterminazione proporzionale, risulta inferiore a lire 1.000 annue il rapporto si estingue automaticamente.
• Il frazionamento/divisione del fondo non genera automaticamente un "nuovo" vincolo: ai fini del canone rileva la riduzione proporzionale del pagamento in relazione alla porzione goduta, secondo il criterio dell'art. 961 c.c., applicabile anche alle enfiteusi di natura pubblicistica salvo diversa pattuizione espressa.
• La prova tecnica (CTU) del valore dei singoli lotti alla data del 1974 è essenziale per la determinazione del canone proporzionale e per l'applicazione della L.16/1974; quindi in casi analoghi è indispensabile acquisire valutazioni tecniche documentate.
• Il comportamento dell'amministrazione concedente (consenso espresso o implicito, atti di affrancazione, rideterminazione del canone o mancata riscossione protratta) può essere rilevante e, in alcuni casi, implica una accettazione del frazionamento e della conseguente rideterminazione del canone.
• In assenza di atto costitutivo di un nuovo vincolo, il vincolo originario si considera unico e il relativo canone si fraziona proporzionalmente: pertanto la resistenza basata sulla mancata esistenza di nuovo atto scritto tende a venir meno davanti a prove documentali e comportamentali del frazionamento e della rideterminazione.
• Occorre distinguere le ipotesi di estinzione ope legis (L.16/1974) dalla disciplina relativa al perimento del fondo (art. 963 c.c.): non sono sovrapponibili e non devono essere confusi i relativi istituti.
• In giudizi analoghi, la strategia probatoria della parte che invoca l'estinzione ex lege dovrebbe concentrarsi su tre elementi: a) prova dell'anteriorità del vincolo al 28/10/1941; b) CTU o perizia che dimostri il canone rapportato alla singola porzione alla data del 1974; c) documentazione o fatti che dimostrino frazionamenti/affrancazioni e il comportamento dell'amministrazione (es. atti successivi, mancata riscossione, rideterminazioni).