Sentenza n. 2211/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

L’appellante ha impugnato la sentenza del TAR Veneto che aveva respinto il ricorso contro il diniego comunale. Ha dedotto, anzitutto, che il nulla osta del condominio non sarebbe richiesto né dal regolamento comunale né dalla modulistica e che la passerella antistante il fabbricato dovrebbe essere qualificata come bene demaniale, non come bene comune condominiale. Ha inoltre contestato la ricostruzione temporale e sostanziale operata dal TAR, sostenendo che la concessione condominiale sarebbe successiva alla propria domanda, che l’aumento dell’ingombro sarebbe minimo e che non vi sarebbe stata alcuna concreta compromissione dell’uso della passerella per le operazioni di carico e scarico. Ha lamentato anche l’omesso accertamento della titolarità del condominio e la mancata considerazione del silenzio dei condomini e della comunicazione da lui inviata ai singoli proprietari come elementi idonei a dimostrare il consenso. Il Comune ha eccepito l’inammissibilità dell’appello per violazione dei principi di chiarezza e sinteticità e per la tardività di alcune censure e produzioni, chiedendone comunque il rigetto nel merito.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello, ritenendo legittimo il diniego comunale. Ha chiarito che la concessione condominiale relativa al pontile e ai pali, rilasciata con decorrenza dal 1° gennaio 2009, era antecedente alla domanda dell’appellante e riguardava una passerella posta in aderenza alla porta d’acqua del fabbricato. Pur insistendo su acque demaniali, la passerella costituisce un bene di uso comune del condominio e rappresenta, ai fini dell’art. 4-bis del regolamento comunale, una riva privata o comunque l’estensione funzionale della porta d’acqua condominiale. Ne consegue che il singolo condomino, quale terzo rispetto all’avente titolo condominiale, non può ottenere il godimento esclusivo e permanente dello spazio o specchio acqueo antistante senza il consenso o nulla osta del condominio. La richiesta del 2019 non è stata qualificata come semplice aggiornamento, ma come nuova concessione, sia perché riguardava un natante di dimensioni maggiori, sia perché il passaggio da spazio acqueo a specchio acqueo comporta facoltà di utilizzazione più ampie. L’aumento dell’ingombro non è stato ritenuto irrilevante: l’uso esclusivo richiesto avrebbe potuto ridurre lo spazio concretamente utilizzabile dal condominio per carico e scarico. La valutazione sulla compatibilità dell’uso individuale con il pari uso del bene comune spetta al condominio e non può essere sostituita né dal Comune né dal singolo condomino. Il mancato dissenso espresso dei singoli condomini non equivale a consenso; la comunicazione privata dell’appellante, con un termine di quattordici giorni, non sostituisce la deliberazione assembleare e non produce effetti vincolanti. Il precedente nulla osta relativo alla concessione del 2013 non può estendersi alla nuova e più ampia concessione. La necessità del consenso deriva anche dagli artt. 1139 e 1102 c.c.; qualora il diniego condominiale sia ritenuto illogico, irragionevole o emulativo, il singolo condomino può rivolgersi al giudice civile per verificare il rispetto dei limiti dell’uso della cosa comune. È stato inoltre ritenuto irrilevante il parere favorevole della Polizia locale, perché riferito esclusivamente alla sicurezza della navigazione. L’appellante è stato condannato alla rifusione delle spese del grado, liquidate in 4.000 euro oltre oneri di legge.

Norme richiamate

• art. 4 Regolamento per la circolazione acquea nel Comune di Venezia

  Per “spazio acqueo” si intende «la porzione d’acqua occupata da un solo natante od imbarcazione ben definito nelle sue caratteristiche ed ormeggiato a mezzo n. 2 o più pali e/o anelli»; per “specchio acqueo” si intende «la porzione d’acqua al cui interno possono stazionare una o più imbarcazioni di un unico titolare, o dallo stesso autorizzate in via temporanea e breve e comunque non eccedente i dieci giorni, senza previa comunicazione ai competenti Uffici, e con un numero di pali d’ormeggio ben definito».

  La concessione di specchio acqueo attribuisce al titolare facoltà di utilizzazione più ampie e un più intenso sfruttamento della porzione d’acqua pubblica rispetto alla concessione di spazio acqueo.

• art. 4-bis, comma 1, lett. b), Regolamento per la circolazione acquea nel Comune di Venezia

  Le concessioni permanenti per l’occupazione di spazi e specchi acquei con unità di navigazione sono assegnate su istanza dell’avente titolo, in caso di spazi antistanti rive private, porte d’acqua.

  Lo spazio o specchio acqueo fisicamente correlato a una riva privata o porta d’acqua non può essere attribuito in godimento esclusivo e permanente a un soggetto diverso dall’avente titolo. Quando l’avente titolo è un condominio, il singolo condomino deve acquisirne il consenso o nulla osta.

• art. 1102 c.c.

  Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dalla cosa comune un’utilità più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso.

  L’uso individuale più intenso della cosa comune è ammesso solo se non altera la destinazione del bene e non compromette il pari uso degli altri. La verifica della compatibilità dell’uso richiesto spetta al condominio; l’eventuale controversia sul carattere irragionevole o emulativo del diniego appartiene al giudice civile.

• art. 1139 c.c.

  Le disposizioni sulla comunione, compreso l’art. 1102 c.c., si applicano al condominio in quanto compatibili.

Massime di principio

• Quando una concessione comunale riguarda uno spazio o specchio acqueo funzionalmente collegato a una riva privata o a una porta d’acqua, il rilascio deve essere richiesto dall’avente titolo individuato dalla disciplina regolamentare; se l’avente titolo è un condominio, il singolo condomino è un terzo rispetto a tale posizione e deve acquisire il consenso o nulla osta condominiale per ottenere un godimento esclusivo e permanente.
• La qualificazione di un bene come demaniale sotto il profilo dominicale non esclude che una passerella o struttura insistente su di esso costituisca, nei rapporti interni, un bene di uso comune condominiale e rilevi come riva privata o estensione funzionale della porta d’acqua ai fini della disciplina concessoria.
• Il passaggio da concessione di spazio acqueo a concessione di specchio acqueo, soprattutto se accompagnato dall’aumento delle dimensioni del natante e dell’area occupata, integra una nuova concessione e non un mero aggiornamento della precedente; il precedente nulla osta non si estende automaticamente al nuovo e più ampio utilizzo.
• La valutazione sulla compatibilità dell’uso esclusivo richiesto dal singolo condomino con il pari uso della cosa comune spetta al condominio e non può essere sostituita da una valutazione autonoma dell’amministrazione concedente o dell’interessato. Il silenzio dei condomini o una comunicazione unilaterale del richiedente non equivalgono a un nulla osta assembleare.
• L’eventuale contestazione dell’irragionevolezza, illogicità o natura emulativa del diniego condominiale deve essere fatta valere davanti al giudice civile mediante l’accertamento del rispetto dei limiti stabiliti dall’art. 1102 c.c.; l’amministrazione può legittimamente negare la concessione in mancanza del prescritto consenso.
• Un parere favorevole dell’organo comunale competente per la sicurezza della navigazione non supera la necessità del nulla osta condominiale, poiché attesta esclusivamente la compatibilità dell’intervento con la sicurezza della navigazione e non risolve i profili relativi alla titolarità dell’approdo e all’uso della cosa comune.

Come è indicizzato