Sentenza n. 7402/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

Il Comune aveva ottenuto il rilascio di una concessione edilizia subordinata all'assunzione, da parte del proprietario e dei suoi aventi causa, dell'obbligo di cedere gratuitamente all'ente il lastrico solare a copertura di un'autorimessa, da attrezzare a verde pubblico. L'immobile era stato trasferito alla società resistente, che aveva espressamente accettato gli atti d'obbligo e si era impegnata a rispettarli per sé e per gli aventi causa. La società aveva poi venduto il bene a un ulteriore acquirente senza riprodurre nel contratto l'obbligo di trasferimento in favore del Comune. Il Comune ha quindi chiesto, in via principale, una sentenza sostitutiva del contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c. e, in subordine, il risarcimento del danno. La precedente sentenza non definitiva n. 2517 del 14 marzo 2012 aveva escluso la possibilità della pronuncia sostitutiva, poiché l'attuale proprietario non risultava obbligato al trasferimento, salva l'eventuale esperibilità dell'azione revocatoria ex art. 2901 c.c.; aveva tuttavia disposto una consulenza tecnica per valutare il danno derivante dall'inadempimento. Il Comune ha domandato la liquidazione di euro 129.700,00, sulla base della stima comprendente il valore del lastrico e il costo della realizzazione del verde attrezzato.

La decisione

Il TAR ha confermato il rigetto della domanda di sentenza sostitutiva ex art. 2932 c.c., in conformità alla precedente sentenza non definitiva, poiché il bene era stato trasferito a un terzo al quale l'obbligo non era stato opponibile o comunque non era stato riprodotto, sicché non sussistevano i presupposti per ordinare il trasferimento coattivo nei confronti dell'attuale proprietario. Ha invece accolto la domanda risarcitoria nell'an, ritenendo già accertato l'inadempimento dell'obbligo di trasferimento assunto dalla società. Il risarcimento sostituisce la prestazione primaria rimasta ineseguita e deve reintegrare il patrimonio del creditore considerando danno emergente e lucro cessante. Il Collegio ha tuttavia escluso di poter recepire integralmente la stima del consulente tecnico, anche perché il trasferimento era previsto a titolo gratuito e il pregiudizio comprendeva soprattutto la mancata disponibilità, per l'amministrazione e per la collettività, della funzionalità del lastrico attrezzato a verde pubblico. Ha pertanto liquidato equitativamente il danno ai sensi dell'art. 1226 c.c. in euro 20.000,00, anziché nei richiesti euro 129.700,00. La società resistente è stata condannata anche alle spese di giudizio, liquidate in euro 2.000,00 oltre accessori se dovuti.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  sentenza sostitutiva dell’obbligo di contrarre

  La pronuncia sostitutiva non è possibile quando il bene è stato trasferito a un terzo nei cui confronti l'obbligo di trasferimento non è stato riprodotto e che non risulta obbligato alla cessione.

• art. 2901 c.c.

  revocatoria dell’acquisto

  La precedente decisione ha indicato l'eventuale azione revocatoria quale strumento necessario per rimuovere gli effetti dell'acquisto del terzo, in assenza del quale non può essere disposta la cessione gratuita.

• art. 1223 c.c.

  danno emergente e lucro cessante

  Il risarcimento da inadempimento dell'obbligo di contrarre comprende la perdita subita e il mancato guadagno e deve tendere a ricondurre il patrimonio del creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato con l'adempimento.

• art. 1226 c.c.

  Quando l'entità del danno non può essere provata nel suo preciso ammontare, il giudice può liquidarlo equitativamente, valutando anche la natura del bene e la gratuità della prestazione dovuta.

• art. 11, comma 5, l. 241/1990

  La precedente sentenza ha ricondotto la controversia sull'esecuzione dell'atto d'obbligo accessorio alla concessione edilizia nell'ambito della giurisdizione esclusiva amministrativa.

Massime di principio

• Quando l'obbligo di trasferire un bene immobile assunto nell'ambito di un atto d'obbligo collegato a un titolo edilizio non è stato riprodotto nei confronti dell'acquirente successivo, il giudice non può emettere una sentenza sostitutiva ex art. 2932 c.c. nei confronti dell'attuale proprietario non obbligato, salva l'eventuale esperibilità di un'azione revocatoria.
• L'inadempimento dell'obbligo di trasferire un bene immobile può fondare una responsabilità risarcitoria autonoma, anche quando non sia più possibile ottenere l'esecuzione in forma specifica mediante sentenza sostitutiva.
• Il danno da inadempimento dell'obbligo di contrarre deve essere valutato secondo i criteri del danno emergente e del lucro cessante e mira a ricondurre il patrimonio del creditore nella situazione in cui si sarebbe trovato in caso di adempimento.
• Quando l'entità del pregiudizio non è determinabile con precisione, il giudice può procedere alla liquidazione equitativa ex art. 1226 c.c.; nella valutazione può considerare la gratuità del trasferimento dovuto e l'utilità funzionale e collettiva che il bene avrebbe assicurato, senza necessariamente recepire il mero valore materiale stimato da un consulente.

Come è indicizzato